ЗЕМЕЛЬНІ СПОРИ: ВІД КОНФЛІКТУ ДО СУДУ

Як засвідчила статистика редакційної юридичної «гарячої» лінії, чи не найбільше запитань виникає у наших читачів з приводу правових форм, процедури та підсудності земельних спорів, прав та обов'язків їх учасників (сторін), а також органів, що уповноважені їх розглядати. Тож аби не розпорошувати відповіді на ці запитання, а створити цілісне уявлення про всю систему вирішення земельних спорів, особливо в аграрній галузі, пропонуємо Вашій увазі цикл публікацій, присвячених окремим аспектам розгляду спорів у сфері земельних правовідносин.

Хоч би в яких масштабах та організаційно-правових формах працювали вітчизняні аграрії – як дрібне фермерське господарство чи потужний агрохолдинг – саме вони є потенційною «групою ризику» у земельних спорах. Навіть прагнення неухильно дотримуватися усіх вимог законодавства не в змозі застрахувати учасників аграрного бізнесу від можливості стати учасниками, а то й стороною, земельного спору. А непослідовна земельна політика в нашій державі лише сприяє поглибленню цього процесу. Утім, нас цікавитиме, як у суперечливому розмаїтті законодавчих норм та приписів віднайти найбільш дієві способи забезпечення прав та законних інтересів власників та користувачів землі, і насамперед сільськогосподарських виробників. 
Інвестиційне коріння земельних спорів
ГоворЯЧи про найбільш актуальні категорії земельних спорів, старший юрист юридичної компанії «Jurimex» Олександр Шишканов зазначає, що проблем, з якими може зіткнутися чи не кожен аграрій, безліч: це і самовільне захоплення земельних ділянок, і нецільове використання землі, і порушення порядку оформлення прав на земельну ділянку та їх подальше припинення. Причину такого становища він вбачає у відсутності належного правового регулювання сучасних земельних відносин у сфері агропромислового виробництва.
Так, на сьогодні законодавством не врегульовано правовий статус та порядок використання проектних польових доріг. При здійсненні розпаювання земель КСП на полях були запроектовані дороги, призначені для вільного доступу селян до належних їм ділянок в разі виявлення бажання самостійно обробляти землю. Однак у більшості випадків поля використовуються орендарями єдиними масивами. До 2008 року такі дороги як державну або комунальну власність можна було оформити в оренду у загальному порядку. Проте, у зв'язку з введенням з 2008 року вимог обов'язкового проведення аукціонів при передачі у власність або оренду землі державної та комунальної власності, за відсутності окремого закону про земельні торги, належним чином оформити права на проектні польові дороги стало неможливим. Агровиробники, що не встигли укласти договори оренди таких земель, використовують їх без правовстановлюючих документів.
Не визначено законом і порядок використання земельних ділянок, що належали померлим громадянам. Дуже поширеною є ситуація, коли в межах одного масиву є певна кількість земельних ділянок, власники яких померли. Спадкоємці таких власників відсутні або не мають коштів, щоб успадкувати землю. 
Не використовувати такі ділянки в межах поля сільгоспвиробнику неможливо, тим більше при запровадженні новітніх агротехнологій з використанням потужної техніки. 
При цьому Цивільним кодексом України передбачено обов'язок органу місцевого самоврядування здійснювати охорону землі та іншого майна, що належало померлому, до прийняття спадщини, а також можливість визнання у судовому порядку майна відумерлим з оформленням права комунальної власності на землю в разі відсутності спадкоємців. Однак на сьогодні такі випадки є поодинокими. Земельні ділянки померлих громадян в деяких регіонах використовуються сільгоспвиробниками без правовстановлюючих документів, в інших – на підставі сумнівних з точки зору законності договорів оренди, укладених з місцевими державними адміністраціями або місцевими радами.
Агробізнес є заручником неспроможності влади забезпечити нормальне функціонування АПК. Наслідком є, зокрема, непоодинокі випадки порушення кримінальних справ за фактами самовільного захопленням земельних ділянок померлих громадян, земель під проектними польовими дорогами, а також за фактами надання в оренду ділянок померлих громадян тощо.
«Причини більшості земельних спорів обумовлені прогалинами чинного законодавства та недоліками земельної реформи в Україні, – резюмує пан Шишканов. – Політичний характер регулювання земельних відносин, відсутність системності при внесенні змін до законодавчих актів та небажання прислуховуватися до проблем землекористувачів тільки поглиблюють кризу. При цьому, у зв'язку із значним підвищенням інвестиційної привабливості аграрного сектору та збільшенням інтересу вітчизняних та закордонних бізнес-структур до земель сільськогосподарського призначення в Україні, кількість земельних спорів між власниками землі, орендарями та органами влади буде тільки збільшуватися».
Відтак юрист рекомендує сільгоспвиробникам активізувати через власні об'єднання діяльність щодо узагальнення першочергових проблем землекористування та лобіювання внесення відповідних змін до законодавства.
Коли в суд, 
а коли до чиновника, або Кому чолом бити
Не занурюючись у теоретичні хащі земельного права, зазначимо лише, що розуміється під терміном «земельний спір». У найбільш поширеному розумінні земельним спорами вважають особливий вид правових відносин щодо розв'язання конфлікту, який виникає у зв'язку з порушенням прав та законних інтересів власників земельних ділянок, землекористувачів, у т.ч. й орендарів земельних ділянок та інших суб'єктів земельних правовідносин. Однак, якщо раніше традиційно вважалося, що особливою ознакою об'єкта земельних спорів виступає земля, то у сучасних умовах їх визначальною ознакою є те, що ці спори прямо чи опосередковано стосуються території України, земельної ділянки, її частини чи прав на неї, у тому числі й на земельну частку (пай), що випливає зі ст.2 Земельного кодексу України, звертає увагу у своєму дисертаційному дослідженні к.ю.н. Людмила Лейба. 
Вирішенню земельних спорів присвячено окрему главу Земельного кодексу України (глава 25). Кодексом передбачено дві форми вирішення спорів у сфері земельних правовідносин: судову та позасудову (адміністративну). 
Відповідно до ст.158 ЗК України до органів, що мають право вирішувати земельні спори, належать суди, органи місцевого самоврядування (виконавчі органи місцевих рад) та органи виконавчої влади з питань земельних ресурсів (Держкомзем та його територіальні органи).
Розмежування компетенції уповноважених на вирішення земельних спорів органів відбувається таким чином.
До компетенції обласної, Київської та Севастопольської міських, районної, районної у містах, міської, селищної та сільської рад належить розгляд земельних спорів у межах населених пунктів щодо:
– меж земельних ділянок, які перебувають у власності і користуванні громадян;
– додержання громадянами правил добросусідства;
– а також спори щодо розмежування меж районів у містах.
Органи виконавчої влади з питань земельних ресурсів вирішують земельні спори з приводу:
– меж земельних ділянок за межами населених пунктів;
– розташування обмежень у використанні земель;
– земельних сервітутів.
Винятково до компетенції органів судової гілки влади належать земельні спори, що виникають з приводу:
– володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб;
– розмежування територій сіл, селищ, міст, районів та областей. 
Така виняткова підвідомчість цієї категорії справ означає, що єдиною можливою правовою формою вирішення перелічених земельних спорів є судовий розгляд.
Земельним кодексом передбачено, що в разі незгоди власника землі або землекористувача з рішенням згаданих органів, спір вирішується судом. Крім того, ЗК України передбачає ще низку випадків, у яких земельні спори можуть вирішуватися в судовому порядку: за заявою про право громадян на земельну частку (пай) при приватизації земель державних і комунальних с/г підприємств; про розподіл несільськогосподарських угідь при ліквідації сільгосппідприємств; про порядок спільного використання земельних ділянок з меліоративними системами; про припинення прав на земельну ділянку; про вирішення майнових спорів, пов'язаних із земельними відносинами; про відшкодування втрат сільсько– та лісогосподарського виробництва тощо (утім, здебільшого це стосується визнання недійсною відмови уповноважених органів у певній юридичній дії, передбаченій законом). Цей перелік не є вичерпним, адже згідно з Конституцією України юрисдикція судів поширюється на всі правовідносини, що виникають у державі.  
При обранні позасудової форми вирішення спору особа, яка вважає, що її права порушені, може звернутися до уповноваженого органу за заявою, який розглядає її у місячний термін з викликом зацікавлених осіб. 
Докторант Національного університету біоресурсів і природокористування України, к.ю.н. Андрій Мартин зазначає, що значна частина земельних спорів, перш за все, пов'язаних із порушенням меж земельних ділянок, визнанням права користування земельними ділянками, визначенням збитків, завданих власникам землі та землекористувачам, має вирішуватися на основі наявної земельно-кадастрової документації. Наприклад, втрачену межу ділянки можна відновити на основі координатних даних, що зберігаються у матеріалах кадастрових зйомок, ідентифікувати права і обов'язки власників можна на підставі державного реєстру земель тощо. В той же час, нинішній стан обліку земель в України залишає бажати кращого – належним чином зафіксовані у кадастрових базах даних відомості лише про третину земельних ділянок, а це істотно обмежує можливості для швидкого та ефективного вирішення конфліктних ситуацій у земельних відносинах. Нерідко, саме суду доводиться встановлювати межі ділянок, визначати їх правовий режим, фіксувати обов'язки власників землі. Критичної ваги набуває кваліфікація судових експертів, що залучаються до вирішення земельних спорів.
Водночас, юрист ЮФ «ILF» Ганна Жебелева відзначає, що хоча позасудова форма вирішення земельних спорів є коротшою та процесуально простішою, вона не знаходить широкого застосування на практиці, оскільки важко визначитися, які саме земельні спори можуть розглядатися в позасудовому порядку. Це спричинено тим, що поняття «спори щодо меж земельних ділянок» не має чіткого змісту і при бажані конкретний спір може бути визначений і як спір щодо меж земельних ділянок, і як спір з приводу володіння та користування земельною ділянкою, що за формальними ознаками може бути предметом розгляду винятково у суді.
«Незважаючи на те, що питання розмежування компетенції на сьогодні остаточно не вирішено, в будь-який момент підприємство може передати вирішення земельного спору в суд. Зокрема, відповідно до ст.124 Конституції України це можливо безпосередньо відразу після виникнення спору, так і після розгляду його в позасудовому порядку як можливість його оскарження в судовому порядку (згідно з ч.5 ст.158 Земельного кодексу України)», – коментує юрист.
На думку молодшого наукового співробітника Інституту держави і права ім.В.М.Корецького НАН України, к.ю.н. Катерини Настечко, процедура вирішення спорів щодо земельних ділянок, на нашу думку, повинна мати декілька рівнів і особа може обрати для себе найбільш прийнятний для неї варіант. Отже, спори щодо земельних ділянок можуть бути вирішені, на її думку, шляхом звернення до землевпорядних організацій, органів місцевого самоврядування, органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів, судів, а також третейських судів. 
Право вибору заявником органу, який розглядатиме його спір, відстоюють й інші науковці та практики, посилаючись зокрема і на позицію Верховного Суду України (постанова Пленуму Верховного Суду України «Про застосування Конституції України при здійсненні правосуддя» від 1 листопада 1996 року №9). Так, ВСУ чітко роз'яснив, що суд не вправі відмовити громадянину у прийнятті позовної заяви лише через можливість розгляду її вимог у досудовому порядку. А тому вирішення земельних спорів в адміністративному порядку можливо розглядати як альтернативну правову форму, а не імперативну (обов'язкову до виконання). Утім, варто пам'ятати, що суд, ухвалюючи рішення чи взагалі беручи позовну заяву до розгляду, керується, окрім власного переконання, насамперед нормою закону, а приписами пленуму (хоч би й свого вищого органу) – лише в частині, що не суперечить чинному законодавству…
Тож для максимально ефективного результату не варто ігнорувати ані досудових форм захисту, передбачених законодавством, ані можливості звернення до суду на будь-якій стадії земельного спору.
* * *
У наступному числі «АГРОПРОФІ» читайте про особливості судового розгляду земельних спорів у світлі останніх змін українського законодавства.