Поштова адреса: 01135.  Київ-135, а/с 79. 
  Контактний телефон:  +38(044)227-93-55
  E-mail: info@agroprofi.com.ua 
             Передплатний індекс: 98990


Книги:

Топ переглядів за місяць:

ДЕНЬ ВИРОБНИКІВ БОБОВИХ, АБО СВЯТО ЕКОЛОГІЧНОГО ЗЕМЛЕРОБСТВА У ТЕПЛИКУ
Цьогоріч уже традиційний День поля у фермерському господарстві Олексія Дона в Теплику на...
«НІБУЛОН» ДОЛУЧИВСЯ ДО ВСЕУКРАЇНСЬКОЇ МЕРЕЖІ ДОБРОЧЕСНОСТІ
Відповідна Декларація про створення Всеукраїнської мережі доброчесності була підписана...
СПЕКА НАС НЕ СПИНИТЬ, АБО ЯК ТЕБЕ НЕ ЛЮБИТИ, КЛІМАТЕ МІЙ
Дивне цього року літо: то холод, то спека. Та і вчені вперто твердять — клімат планети невпинно...
ШВЕЙЦАРСЬКЕ СЕРЦЕ В ДАРУНОК УКРАЇНІ
Герой України Олексій Вадатурський визнаний достойним послідовником легендарного швейцарця ...
СМУГАСТИЙ РЕЙС
Перше за багато років вантажене сучасне несамохідне судно з кавунами дісталося до столичної...

Наші партнери:

«ГАРЯЧА» ЮРИДИЧНА ЛІНІЯ

Image26 березня ц.р. в редакції газети «АГРОПРОФІ» стартувала «гаряча» юридична лінія. Минулої п’ятниці фахівці редакції та наші юридичні партнери вдруге приймали запитання від читачів, яким необхідна консультація з правових питань. Ми сподіваємось, що ця лінія стане вашим надійним помічником. Сьогодні ж пропонуємо вашій увазі відповіді на запитання, що пролунали під час «гарячої» лінії 2 квітня.
Консультує Ярослав ЯРЕМЕНКО,
партнер юридичної компанії «Галицький та Яременко»,
голова Комітету Асоціації правників України з питань будівництва та нерухомості:

?Як швидко і з найменшими витратами викупити об'єкти нерухомості, які є частиною загального пайового фонду, і зареєструвати договір купівлі-продажу? Чи потрібно буде визнавати його дійсним у судовому порядку? Чи буде легітимним уповноваження на підписання такого договору однієї особи від імені всіх пайовиків?
Віталій Тимчук,
керівник юридичного відділу
ТОВ ім.Воловікова,
с.Горбаків, Рівненська обл.

- Усе залежатиме від того, яким чином буде викуповуватися майно у власників майнових сертифікатів та як сторони угоди структурують угоду. В принципі це можливо, але за дотримання низки умов.
Враховуючи необхідність проведення зборів співвласників, необхідність для покупця мати правовстановлюючі документи (договори купівлі-продажу сертифікатів тощо), факту оплати власникам майнових сертифікатів – не всі ці дії бажано віддавати на відкуп однієї особи (яка діятиме на підставі довіреності).
За загальним правилом, виділення зі складу пайового фонду майна в натурі окремим власникам чи групам власників за їхнім бажанням у процесі вирішення майнових питань здійснюється на підставі рішення загальних зборів співвласників, а безпосередньо акт приймання-передачі підписує підприємство-правонаступник (користувач).
Збори співвласників після розгляду пропозицій комісії щодо визначення розмірів майнових паїв затверджують результати розподілу майна пайового фонду та переліки майна, яке виділяється в натурі групам співвласників.
Після затвердження зборами співвласників переліків майна для виділення визначається місцезнаходження майна і юридична особа – користувач майна, до якої перейшли зобов'язання з виділення майнових паїв у натурі співвласникам. Передача має бути здійснена не пізніше ніж за 10 днів з дня затвердження зборами співвласників підприємствам-правонаступникам (користувачам майна) уточнених списків груп співвласників та переліків майна, призначеного для виділення кожній із груп, а копії цих документів – сільській раді.
Фактично процедура викупу зводиться до такого послідовного алгоритму: 
1) визначення структури об'єкта нерухомості, його частки у пайовому фонді та «набрання» необхідної кількості співвласників;
2) укладання договорів (для гарантування прав покупця – ще й попередніх) з необхідною кількістю співвласників паїв щодо продажу свого майнового паю на встановлених умовах та у певні строки, із встановленням відповідальності за неукладення основного договору. На цій стадії можливе отримання доручення на представлення їхніх інтересів з правом голосування, продажу майнового паю і т.п. прав;
3) проведення загальних зборів співвласників щодо виділення майна в натурі у спільну часткову власність з іншими співвласниками (щоправда, тут можливі варіанти отримання майна одразу ж на одного власника);
4) виготовлення технічного паспорту;
5) отримання рішення місцевої ради;
6) отримання свідоцтва про право власності.
Зазначений алгоритм є приблизним та не враховує індивідуальної специфіки (побажань покупців до структури угоди, проблем продавців та їхнього бачення предмета угоди, неврегульованості законодавством певних процедур розпаювання).
Так, наприклад, чинним законодавством не встановлено порядку визначення кількості голосів у власника майнового паю на загальних зборах. Це питання ніяк не висвітлено ні в законах «Про КСП», «Про сільськогосподарську кооперацію», ні в інших нормативно-правових актах. Практика знову ж таки двояка: один співвласник – один голос, інша – пропорційно частці у пайовому фонді. А це має значення, коли проводиться викуп сертифікатів до визначення майна у натурі, а відповідно збільшує ризики угоди. У зв'язку з цим я рекомендував би здійснювати процедуру голосування на загальних зборах ще до моменту отримання єдиного об'єднаного сертифіката на майновий пай, а також співвідносив би усі ймовірні ризики та побажання до угоди з доцільністю, часовими та вартісним вираженням усунення таких ризиків.

?Враховуючи законодавчі визначення понять «особистого селянського господарства» та «суб'єкта ОСГ», чи може юридична особа – не фермерське господарство – бути орендарем земельної ділянки сільськогосподарського призначення з видом використання «для ведення ОСГ»? Якщо ні, то чи можливо на цій підставі визнання в судовому порядку договору оренди землі недійсним?
Володимир Г.,
юрист сільгосппідприємства,
Луганська обл.

- Одразу ж зазначу, що статтями 82-84, 91, 93-96 Земельного кодексу України не встановлено обмежень щодо передачі у власність/користування земель сільськогосподарського призначення з цільовим використанням для ведення особистого селянського господарства (ОСГ).
Такі обмеження (чи начебто обмеження) було встановлено ч.3 ст.22 ЗК України, відповідно до якої земельні ділянки для ведення ОСГ можуть передаватись у власність громадянам, а для сільськогосподарських підприємств можуть передаватися у власність або оренду – землі сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Але знову ж таки зміст норми не передбачає категоричності.
Земельний кодекс України у ч.3 ст.33 визначає, що використання земель ОСГ здійснюється відповідно до закону.
Статтею 1 Закону Україну «Про особисте селянське господарство» визначено, що ОСГ – це господарська діяльність, яка проводиться без створення юридичної особи фізичною особою індивідуально або особами, які перебувають у сімейних чи родинних відносинах і спільно проживають, з метою задоволення особистих потреб шляхом виробництва, переробки і споживання сільськогосподарської продукції, реалізації її надлишків та надання послуг з використанням майна ОСГ, у тому числі й у сфері сільського зеленого туризму.
Таким чином, ведення особистого селянського господарства має на меті виробництво сільськогосподарської продукції для задоволення потреб громадянина – власника земельної ділянки й осіб, які перебувають з ним у сімейних чи родинних відносинах у вирощуваній сільськогосподарській продукції, а також у реалізації надлишків такої продукції на ринку.
Враховуючи таку аргументацію, органи Держкомзему вважали, що ЗК України та Закон України «Про особисте селянське господарство» не передбачали можливості передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення юридичним особам у власність або в оренду для ведення ОСГ та, безумовно, визначали суб'єктом права на земельні ділянки для ведення особистого селянського господарства лише громадян.
Однак, як уже було зазначено, ЗК України (статті 82-84, 91, 93-96) до 5 листопада 2009 року однозначно не забороняв оренду юридичними особами земель з цільовим використанням для ведення ОСГ. І, на мою думку, орендування таких земель (під ОСГ) було під сумнівом, але однозначно не було забороненим, тобто несло ризики оскарження та необхідності ймовірного захисту орендних правовідносин, майбутнього врожаю і т.п.
Окрім того, земельне законодавство не передбачало реальних санкцій для тих юридичних осіб, які орендували землі для ведення ОСГ. Також ст.21 ЗК України не поширювалася на випадок порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель, оскільки цільове використання землі не порушувалося, а фактично мінялося використання в межах однієї категорії з ОСГ на товарне виробництво.
Але 5 листопада 2009 року було прийнято зміни до ст.20 ЗК України, яка передбачає, що види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою, а для земельних ділянок сільськогосподарського призначення використання їх власниками або користувачами здійснюється виключно в межах вимог щодо користування землями певного виду використання, встановлених статтями 31, 33-37 цього Кодексу.
Таким Чином, в аргументації органів Держкомзему побільшає категоричності і підстав для заборони використання ОСГ для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Хоча, знову ж таки, наслідки порушення цільового призначення, визначені ст. 21 ЗК України, не поширюються на випадки недотримання виду використання в межах певної категорії.
Крім того, якщо проаналізувати Закон «Про особисте селянське господарство», то він дозволяє членам ОСГ (ч.1 ст.7) укладати будь-які угоди, за умови, що вони не суперечать чинному законодавству. Враховуючи відсутність заборони у статтях 82-84, 91, 93-96 ЗК України, а також дотримання обов'язку, визначеного ч.2. ст.7 Закону «Про ОСГ», йдеться знову ж таки про цільове призначення, а не вид використання в межах однієї категорії.
Також додатковим аргументом на цю користь може виступати ст.11 Закону «Про ОСГ», яка передбачає, що ведення особистого селянського господарства припиняється в разі:
– рішення членів ОСГ про припинення його діяльності;
– якщо не залишилось жодного члена господарства або спадкоємця, який бажає продовжити його ведення (закон не пояснює, чи розцінюється передання в оренду землі ОСГ юридичній особі як відсутність бажання продовження ведення ОСГ, оскільки договір оренди строковий і після його закінчення у фізичної особи може з'явитися таке бажання);
– припинення прав на земельну ділянку згідно з ЗК України (а це статті 140, 141 та 143 ЗК України).
І знову ж таки ст. 1 Закону «Про особисте селянське господарство» передбачає, що фізична особа може надавати послуги з використанням майна ОСГ, а тому, наприклад, укладання договору про надання послуг власника землі з видом використання – ОСГ з юридичною особою фактично з умовами договору оренди дає змогу дотриматися ч.5 ст.20 ЗК України.
Утім, вищенаведена аргументація можливості орендування сільгосппідприємствами земель з видом використання під ОСГ є все одно сумнівною, тобто з великим ступенем ризику оскарження самого договору оренди, а тому орендодавцю необхідно врахувати свої можливості щодо захисту договірних зобов'язань та доцільності орендування таких земель.

Стати Агропрофі просто! Лише за кілька кліків!

Події:

Ціни на зернові: