Статті

ПЕРЕДАЧА ЗЕМЛІ З ДЕРЖАВНОЇ ДО КОМУНАЛЬНОЇ ВЛАСНОСТІ — ЦЕ НЕ БЕЗОПЛАТНА ПРИВАТИЗАЦІЯ, ЦЕ ЛИШЕ ЗМІНА ВЛАСНИКА!

Питання землі для кожної країни є стратегічним, а для селянина — доленосним. Тож аби визначитись напевне напередодні місцевих виборів, задайте кандидату лише два запитання:

  • Що кандидат думає про безоплатну приватизацію землі?
  • Як кандидат ставиться до передачі державної землі у комунальну власність?

І якщо його відповідь буде цілком свідомою і конкретною, а не «бла-бла», і ваші думки з цього приводу співпадуть або він навіть накреслить конкретний з цифрами і датами план розвитку громади, тоді голосуйте за нього. І пам'ятайте, що він представляє цілу політичну силу, якій ви довірите управляти країною і безпосередньо вашою землею. Бо якщо ви оберете просто хорошу людину з обіцянками «за все хороше проти всього поганого», то це шлях у прірву і втрата незалежності України.

Тим більше, що Президент України 15 жовтня 2020 року підписав Указ № 449/2020 «Про деякі заходи щодо прискорення реформ у сфері земельних відносин», який передбачає передачу земель сільськогосподарського призначення з державної до комунальної власності.

За його словами, цей крок завершить реформу з децентралізації. Так, 26 жовтня всі новостворені громади отримають землі у комунальну власність та зможуть використовувати кошти від землекористування для свого розвитку. Загалом місцеве самоврядування отримає у власність понад 2 млн га землі.

Глава держави зауважив, що передача землі громадам важлива для завершення децентралізації.

«Саме громади найкраще знають, як організувати своє життя: де має бути садочок, школа, комунальні дороги, садові насадження та промислові об'єкти», — наголосив Президент.

Розтлумачити положення і можливі наслідки цього документа, а також чому передача землі із державної власності до комунальної це лише зміна власника, ми попросили провідного в Україні експерта з земельного права, адвоката, партнера правничої фірми «Софія», канд. юридич. наук Олександра Поліводського.

 

Олександре Анатолійовичу, що насамперед мається на увазі під сільгоспземлями? Це ж не лише рілля?

— В Україні існує Класифікація видів цільового призначення земель, затверджена наказом Державного комітету України з земельних ресурсів (№ 548 від 23.10.2010), де кожен вид земель має конкретний номер. За формальними ознаками землі сільськогосподарського призначення виділяються за видами використання — це рілля, багаторічні насадження, пасовища, сіножаті і перелоги. Тобто рілля — це різновид земель сільськогосподарського призначення.

Озера і ліси не є сільськогосподарськими землями. У нас є окремо категорії: землі лісового фонду, землі водного фонду, землі прибережних захисних смуг, землі транспорту і зв'язку, землі загального користування (наприклад, дороги) тощо.

— Якщо на колгоспній землі було посаджено або виросли невеличкі ліси, і ці землі не потрапили під розпаювання, чи можуть вони бути передані у власність місцевої громади для подальшого користування?

— У такому випадку має значення формальна ознака: землі за своїм правовим режимом залишаються сільськогосподарськими до тих пір, поки їх цільове призначення не буде змінене у порядку, який встановлено законом. До такого моменту у власника є обов'язок дотримуватися режиму використання. Наприклад, якщо це рілля, то власник має не допускати заліснення такої землі. Якщо ж хтось здійснює насадження, то він також має дотримуватися режиму використання, наприклад, якщо це землі, правовий режим яких визначений як землі багаторічних насаджень, то власник вправі це робити. Якщо ж це рілля, то змінювати режим її використання, знову ж таки, слід відповідно до вимог законодавства про цільове призначення.

— То на що слід звернути увагу громаді при отриманні землі, якщо там є лісовий фонд?

— Наразі згідно до ініціативи Президента, мова йде про передачу земель сільськогосподарського призначення, відповідно, земель лісового фонду там бути не може. Однак, якщо на певній земельній ділянці при її передачі є насадження, слід з'ясувати інформацію про такі земельні ділянки детальніше та ознайомитися з технічною документацією щодо такої землі та встановити, чи є відповідність між документацією та наявним станом. Наприклад, якщо земельна ділянка за технічною документацією є ріллею, а на ній фактично є ліс, то потенційний новий власник може вимагати від попереднього власника приведення землі у належний стан. І після цього приймати землі. 

— Хто має звертати цю увагу: той, хто передає, чи той, хто отримує землю? Хто має ініціювати цю передачу — державні органи чи громади? Бо Президент сказав, що наступного дня після виборів, тобто від 26 жовтня, землю вже будуть передавати...

— Насамперед, 26 жовтня новообраний склад місцевих рад іще не приступить до виконання своїх обов'язків. Спочатку відбуваються вибори, потім підрахунок голосів, далі визнання обраними конкретних депутатів і затвердження результатів виборів. Це займе кілька тижнів. Новий склад місцевої ради вступає у свої повноваження після першого засідання. А до того часу діятимуть «старі» ради.

Щодо передачі земель із державної до комунальної власності, наша країна вже має певний досвід. У рамках децентралізації у сфері земельних відносин Держгеокадастр із 1 лютого 2018 року (виходячи з Розпорядження КМУ від 31 січня 2018 р.) здійснює передачу державних сільськогосподарських земель у комунальну власність об'єднаних територіальних громад. Певна частина земель уже передана.

Слід звертати увагу на важливу обставину: ініціювати передачу земельних ділянок можна тільки у тому випадку, коли наявна земельна ділянка існує як об'єкт права власності. Юридично земельна ділянка з'являється тоді, коли на неї розроблено технічну документацію, а інформація про земельну ділянку внесена до Державного земельного кадастру. З цього моменту з'являється об'єкт права власності.

Якщо ж іде мова про землі, які не внесені до Держгеокадастру, то такі теж є. Однак розпоряджатися такою ділянкою власник може тільки встановивши її межі. Хто це може зробити? Щодо земель державної власності, це може зробити власник, а саме: держава в особі райдержадміністрації або Держгеокадастру, який ухвалює рішення, щоби виділити цю земельну ділянку як окремий об'єкт.

Відтак першим кроком слід зробити відповідну технічну документацію і виготовити її, відокремити конкретну земельну ділянку від інших, встановивши межі, і внісши ці дані до державного земельного кадастру. Зробити може це лише власник, тобто держава в зазначених вище особах!

Цим своїм указом Президент України наразі висловив власну волю передати землю від держави громадам. Однак де-юре відразу після указу нічого не може бути. Процес передачі може бути лише за рішенням органів земельних ресурсів.

А хто платитиме за цю роботу з землевідведення, якщо дотепер вона не зроблена? Це питання поки невирішене. Звідки надійдуть ці кошти — невідомо, адже вони поки не закладені в державному бюджеті.

Однак є землі, які раніше були виділені задля проведення земельних торгів з метою передачі в оренду, щодо яких договори оренди на цей момент ще не укладено. Такі землі можуть бути передані у власність громаді по акту прийому-передачі за згодою двох сторін (одна сторона — держава, згодна передати, інша — місцева рада, прийняти). Підписаний акт є підставою для внесення змін до Держгеокадастру про зміну власника. Тоді вважається, що передачу завершено.

Однак, є інші землі, які виділені та передані в оренду господарюючим особам, такі землі державної власності також можуть бути передані у комунальну власність. 

— Чи можна державні землі, які вже перебувають в оренді, передавати громадам? Чи будуть у такому випадку захищені права орендаря й умови та термін дії залишаться незмінними, зміниться лише власник? А якщо новий власник (місцева громада в особі ради) відмовиться здавати цю земельну ділянку в оренду саме чинному орендареві-фермеру?

— Землі державної власності, які передані в оренду, у комунальну власність за рішенням органів влади передаватися можуть. Однак у зв'язку з цим договір оренди не припиняється, лише має місце зміна сторони договору — зміна власника. 

Положення про це прямо зазначені у законі про оренду землі, де прописано, що зміна власника не є підставою для розірвання договору оренди та не тягне за собою змін умов договору оренди.

Отже, якщо місцева громада отримала від держави у власність земельну ділянку, яка передана в оренду, приміром, до 2025 року, умови договору залишаються незмінними і орендар може використовувати ділянку на умовах, прописаних у договорі. Однак тепер орендна плата надходитиме не державі, а громаді. Підставою для розірвання договору оренди з ініціативи нового власника (як і старого) може бути невиконання орендарем умов договору, тобто несплата або несвоєчасна сплата орендних платежів, нецільове використання землі або інші законодавчо обумовлені порушення.

Якщо з боку орендаря порушень немає, у місцевої громади немає підстав для розірвання чинного договору оренди.

— Однак існує багато рейдерських і корупційних схем, за якими в результаті змін власника умови оренди змінюються й орендаря просто позбавляють його права і вкладених ним в об'єкт оренди коштів...

— Рейдерські і корупційні схеми є незаконними. Тому одна справа, як нам виписати закон, щоби він надійно захищав інтереси і власника, і орендаря. Інша справа — дотримуватись і вживати заходів так, щоб у нас не було рейдерів. Тобто якщо ми зробимо закон правильним, буде менше підстав для зловживань будь-ким.

Незаконні дії — це питання функціонування правоохоронної і судової систем.

Закон має бути таким, щоб його легко було виконувати, щоб він був логічним і зрозумілим, змістовним і водночас не надто обтяжливим. І мав би стосуватися кожного громадянина, який би міг відстояти свої права і розумів, за що і в який спосіб він може бути покараний за невиконання.

— Отже державні землі, які задокументовані та перебувають в оренді, стають бажаними для місцевих громад. Водночас райдержадміністрація не хоче їх віддавати, бо задля цього вона зробила багато роботи і зрештою отримує від оренди кошти для утримання району. А сусідня земельна ділянка без документів нікому не потрібна? Інша справа, що вона також мала би бути райдержадміністрацією узаконена...

— Саме так. Але райдержадміністрація входить у ієрархію органів виконавчої влади, вершиною якої є Кабмін, а ще вище — Президент. Видаючи цей указ, Президент, без сумніву, мав бачення того, як цей документ буде виконуватись усіма державними органами.

Щодо утримання соціальної сфери районів, то наразі на державному рівні приймаються зміни до бюджетного кодексу і змінюється бюджетна система. Тепер сільради не входитимуть до бюджету району, а будуть фінансуватися самостійно.

Повертаємось до того, яким досконалим має бути закон і його відповідне виконання. Президент видав указ, і його треба виконувати.

— Чому саме 2 млн га сільгоспземель? Тобто ця кількість вже занесена до Держгеокадастру і готова до передачі? Чи їх треба десь шукати? І якщо цей крок, за словами Зеленського, «завершить реформу з децентралізації, то яка доля решти сільгоспземель із близько 10 млн га (нехай 1,7 млн га вже передали)?

— Чому саме 2 мільйони, сказати не можу. Ми знаємо, що сільськогосподарські землі існують трьох видів — виділені і здані в оренду, виділені і ще не здані в оренду та невиділені на місцевості. Передані за старою постановою уряду Гройсмана землі — це виділені, які дуже легко визначити і перевірити. Про які саме землі говорить чинний Президент — не уточнюється, чи то про виділені, чи про ті, які ще треба виділити...

— Але ж новообрані депутати, дієві і завзяті, які насправді хочуть змінити життя громади і країни на краще, знають про цей указ. І сподіваються отримати найближчим часом обіцяну Президентом землю спочатку для виживання, а потім і для розвитку громади. А насправді невідомо, чи є в наявності вже виділена земля. А якщо немає, то коли вона з'явиться і чи з'явитися взагалі?

— Ця передача державної землі сільськогосподарського призначення не означає безоплатну приватизацію, це лише зміна власника. А новий власник — місцева громада, діє за тими самими принципами, що і держава, лише в межах своїх повноважень. І основне завдання місцевого самоврядування це не ведення бізнесу і не отримання коштів, воно — лише в забезпеченні роботи, життєдіяльності громади та її мешканців тощо.

Якщо говорити про ринкову економіку, до якої ми прагнемо і за якою живе цивілізований світ, то можливі два підходи у діяльності місцевої громади: один — це отримання пасивного доходу від власності: земля здається в оренду і надходження від податків поповнюють місцевий бюджет. І цей підхід неідеальний з огляду ринкової економіки.

Самим правильним, як на мене, виходячи з позицій ринкової економіки, є такий підхід, коли держава та органи місцевого самоврядування позбуваються бізнесових функцій, позбуваються тих майнових і всіх інших інтересів та активів, де може виникнути корупція. Наприклад, в договорі оренди вказано мінімальні відсотки, а хто знає, який відсоток корупційно отримує чиновник за укладання такого договору? В межах країни ми цього напевне знати не можемо, маємо уявлення лише про виявлені окремі випадки.

Але при позбавленні своєї власності держава чи місцева громада має встановлювати певні умови для власника на засадах рівності. Тобто, якщо йдеться про приватизацію ділянки, то конкурс має проводитись максимально публічно, щоби до нього долучилася максимальна кількість учасників. Але при цьому мають виставлятися певні вимоги: ми як власники надаємо земельну ділянку тим, хто створить більше робочих місць, сплачуватиме більше податків, вирішуватиме соціальні проблеми. Це правильний, господарський підхід.

Неправильний підхід, як на мене — «беріть ділянку безкоштовно і робіть, що хочете, хоч наступного дня продавайте». Так не можна робити, бо продані земельні ділянки мають конкретну вартість, і в разі безоплатної передачі ця вартість іде не в бюджет, а до кишені конкретного чиновника. Це і є джерело корупції.

— Тут хочеться спитати вашої думки щодо виступу очільника Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру Романа Лещенка, який сказав буквально таке: «Точно можу сказати на всю країну, що більше 5 млн гектарів земель сільськогосподарського призначення державної форми власності виведені в приватну власність через механізми так званої безоплатної приватизації». Це про які землі йдеться? І скільки з них сільськогосподарських?

— Він сказав, що ми маємо похибку у 5 млн га. Саме це словосполучення «похибка у 5 млн га» в обліку землі звучить дуже тривожно. І вже не важливо уточнення, ці 5 млн га — це землі державної чи якоїсь іншої власності. Ці п'ять мільйонів — це показник обсягів корупції в різних формах.

І якщо такі дані звучать офіційно, то це сигнал для суспільства, для дієвої громадськості і преси не в останню чергу, запитати, а що ж у нас робиться із обліком землі в Україні? Адже 5 млн га — це вже площа окремої держави, а у нас вони є похибкою... У чому ж причина?

Не так давно ми мали приклад у одній з областей України, де рахували землю: по кадастрових даних виходить більше, а виходячи з підрахунків з супутника — набагато менше, з чого спробували створити сенсацію. Коли кинулись шукати причину, з'ясувалося, що з космосу видна проєкція, тобто сам підрахунок може мати іншу кількість, виходячи суто з причин законів геометрії, бо схили у проєкції з космосу виглядають такими, що мають меншу площу, ніж насправді. Тобто, насправді гектари нікуди не поділися.

Тож і до «зниклих» 5 мільйонів гектарів має бути якесь логічне пояснення...

Однак навіть якщо вкрадений хоч один гектар, я як громадянин України не згоден залишити це поза увагою. 

— Як працюватиме механізм передачі землі? У тексті указу йдеться «активізувати діяльність із передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності в комунальну власність», а не «передати». Наскільки цей процес може затягнутися?

— Ті, хто писав указ, мабуть знають, що є такий законопроєкт №2194 про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин (ініціатори Заблоцький М.Б., Сольський М.Т., Нагаєвський А.С. та ін.), який ухвалено в першому читанні. Наразі профільним комітетом, як мені відомо, він підготовлений до другого читання. Саме в ньому йдеться про передачу земель із державної до комунальної власності. Саме там мають бути виписані всі повноваження — як і кому передавати. І хоча до місцевих виборів закон поки остаточно не прийняли, але ж державні органи президентським указом повідомлені про необхідність «активізувати передачу земельних ділянок».

Отже, власником земельної ділянки після передачі стане місцева громада. Право власності регулюється загальними документами — права громади на ділянку мають бути зареєстровані у державному реєстрі прав. Розпорядником же цієї ділянки буде виключно місцева рада на своєму засіданні, а не селищний голова.

— Трапляється, що селищний голова передав ділянку, а орендар її продав так званому «добросовісному набувачеві», а той другому. І потім по судах новий господар — місцева громада, повертатиме своє майно до скону віку?

— Ні. У нас вже є судова практика повернення власності від добросовісного набувача. Він може хоч 10 разів продавати, але в реєстрі буде вказаний останній власник. І коли починається спір, то слідчі, при відкритті кримінальної справи, чи суди можуть накладати заборону на відчуження майна. Тобто нікому новому це майно продати не можна. І коли угода визнається недійсною, вона підлягає скасуванню, а майно — поверненню, тоді визнаються недійсними весь ланцюжок угод, що був укладений до цього. 

Тобто в Україні вже існує судова практика вилучення земельної ділянки з власності у добросовісного набувача у зв'язку з вадами набуття права власності при приватизації земельної ділянки.

— Олександре Анатолійовичу, яке ваше ставлення до безоплатної приватизації землі?

— На моє переконання, і я цю думку відкрито висловлюю і скрізь поширюю: безоплатної безумовної приватизації не повинно бути у тому вигляді, як вона є тепер. Тобто це «роздавання слонів» за державний кошт.

Перед тим, як видавати земельну ділянку, слід визначитись, кому і на яких підставах ми її віддаємо.

© 2018 ТОВ "Агромедіа-Про"