ЗМІСТ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНУ. ДИСКУСІЙНІ ПОЛОЖЕННЯ ДОКУМЕНТА

Наразі триває складний комплекс весняно-польових робіт, достовірних даних про його хід немає (як і решти необхідної галузевої інформації для розуміння процесів у вітчизняній економіці) через ліквідацію новою владою реформаторів 2019-го Міністерства аграрної політики і, ланцюговою реакцією за ним, — районних управлінь сільського господарства. Є лише аналітичні дані провідних консалтингових агентств, що базуються на власному багаторічному досвіді та опитуванні виробників-респондентів на місцях.

В реаліях сьогодення невідворотним стало впровадження обігу земель сільгосппризначення. Голова Верховної Ради Дмитро Разумков 13 квітня підписав закон про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення (№ 2178-10), ухвалений посеред ночі того числа. Відповідна позначка є у картці закону на сайті ВРУ. Документ направлено на підпис Президенту України. Відтак глава держави має у 15-денний термін або підписати документ, або повернути його до парламенту зі своїми правками.

Відтак до професійного свята, — 1 Травня, — трударі нашої країни мають дізнатися про подальшу долю законопроєкту про обіг земель сільгосппризначення.

Наразі ж обмежена карантином громадськість і фахівці різних галузей, дотичних до питань земельного ринку, активно обговорюють подальшу долю і наслідки впровадження ринку землі в мережі Інтернет — в ході онлайн-конференцій або викладаючи думки на власних сторінках у соцмережах.

Пропонуємо вашій увазі тезові точки зору експертів — правників, економістів і керівників профільних аграрних об'єднань, — які оприлюднені останнім часом.

Основні положення цього закону, невтішні думки щодо земельного референдуму та ризики покупця

Олександр Поліводський, адвокат, партнер правничої Фірми «Софія» —на своїй сторінці у Фейсбук:

Закон передбачає наступне: землі державної та комунальної власності сільгосппризначення наразі не будуть продаватися, ринок земель приватної власності відкриватиметься поетапно, спочатку набувачами можуть бути тільки громадяни України. Іноземні громадяни, юридичні особи зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є іноземці, обмежуються у праві власності на землю. Іноземці зможуть набувати право власності на землю після проведення референдуму. Запроваджується також переважне право на купівлю землі, при цьому таке право може бути продане третім особам. Крім того, встановлено максимальні площі земель, що можуть перебувати у власності однієї особи.

На сьогодні остаточний текст закону ще не оприлюднено, прискіпливий детальний аналіз тексту ще попереду. Однак на цей момент предмет для оцінок вже є.

За словами правника, говорити про запровадження ринку зарано, адже встановлені правові механізми унеможливлюють відкриття вільного ринку. Строки запровадження ринку насправді залишаються непевними. Так, у тексті зазначено, що закон вступає у силу з 1 липня 2021 року, а до 1 січня 2024 року купувати землю зможуть тільки фізичні особи-громадяни України.

Однак чинний Земельний кодекс України, що містить мораторій, був прийнятий у жовтні 2001 року і декларував право розпорядження, тобто ринок землі. Тоді його ухвалення також сприймалася як довгоочікувана і революційна подія. Відтоді мораторій щоразу продовжувався та затягнувся до сьогодні. Де є гарантія, що зазначені дати запровадження ринку знову не перенесуть на наступні роки?

Крім того, зазначає він, умовою запровадження вільного ринку є проведення загальнонаціонального референдуму, чи надавати право іноземцям набувати права на землю безпосередньо або через контрольовані ними юридичні особи.

Щоб оцінити перспективи такого референдуму, слід пригадати, що Україна за часів незалежності їх проводила два: референдум 1 грудня 1991 року про підтвердження Акту проголошення незалежності України та референдум 16 квітня 2000 року щодо системи державного управління. Якщо у результаті першого існує держава Україна, то за результатами другого, 25-річної давнини, як кажуть, «робота триває»…

Відтак референдуми — не буденна справа, і між референдумом та втіленням його результатів проходить певний час, який у нашому випадку буде більше наближений до нескінченності, ніж до конкретної дати.

Слід також враховувати, що для референдуму потрібна правова база, якої наразі немає. Закон України «Про всеукраїнський референдум» від 6 листопада 2012 року визнаний неконституційним Рішенням Конституційного суду України

(№ 4-р/2018 від 26 квітня 2018 року). Отож народовладдя не тільки щодо землі, а так само щодо інших питань відкладається і надовго.

До того ж законом не сформульовано питання, які мають бути винесені на референдум. Ми не можемо знати, коли і які зміни будуть внесені до законодавства за наслідками такого референдуму. Відтак правові рамки майбутнього ринку є надто невизначеними. Навіть більш примарними, ніж це було до вирішення питання про призначення такого референдуму.

На додаток, у новоприйнятому законі міститься таке застереження: «За будь-яких умов, у тому числі у випадку схвалення на референдумі рішення…, забороняється набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення…». Іншими словами, як би не було проголосовано, законодавець все ж таки дещо вже вирішив наперед.

З наведеного слідує, що повноцінне запровадження ринку за участі великого або середнього капіталу неможливе, більш утруднене, ніж було до цього.

Справа у тому, що новоприйнятий закон містить суттєву санкцію: визнання договору купівлі-продажу землі недійсним з конфіскацією земельної ділянки (у покупця) у разі порушення правил щодо участі іноземців. Про конфіскацію грошей (у продавця) у новоприйнятому законі не йдеться. Це означає, що більше ризиків у таких угодах набуває покупець, ніж продавець.

Законом встановлено, що після 1 січня 2024 року право набувати землі у власність отримають також юридичні особи, а це поставить під ризик угоди з юридичними особами. Так, якщо після цієї дати продавцем землі буде юридична особа, склад учасників (власників статутного капіталу, акціонерів) якої неможливо встановити або у складі яких були іноземці, то покупці матимуть суттєві ризики при укладенні таких угод: якщо покупець був добросовісним і не порушував закон, а продавці та попередні власники мали постійно або тимчасово у складі своїх учасників іноземних осіб, то така угода має високу ймовірність визнання її недійсною, а останній власник нестиме відповідальність, незважаючи на свою добросовісність. При цьому така відповідальність не мала — конфіскація набутої землі. Іншими словами, великі і середні інвестори, які є юридичними особами, не будуть вкладати кошти у такі угоди до референдуму та до внесення відповідних змін до закону. За таких умов очікувати на приток інвестицій у цю сферу є примарним.

З позитивів правник назвав — визнання законодавцем необхідності поетапного запровадження ринку, надання переваг малому і середньому бізнесу та розуміння суспільством частини ризиків, які несе ринок.

«На завершення повторюся: прийняття цього закону є кроком вперед, але не настільки значним, щоб його можна було святкувати як завершення земельної реформи і вирішення усіх наявних проблем», — резюмував О. Поліводський.

Земля у власності громади. Деякі з них уже були готові продати землю за три копійки

Леонід Козаченко, президент Української аграрної конфедерації — коментар розміщено на сайті УАК:

«Насамперед, фінансування — це питання номер один, його треба було би комплексно вирішувати з прийняттям цього закону, зазначає фахівець. Потрібно б було передбачити створення земельного іпотечного банку, отримання фінансових ресурсів за рахунок земель державних, які передаються в управління, не у власність. Оце був би інструмент фінансування, реальний і дешевий, і доступний всім.  Друге питання — хто має право першої руки? Написано: хто орендує, той першим купує. Наприклад, якщо орендує власник молочної ферми або господар саду, хто інвестував і має підстави претендувати на ці землі. Такий орендар, безумовно, має право першої руки.

Але ті, і таких більшість, хто багато років на цій землі сіяв соняшник по соняшнику, знищивши родючі ґрунти, крім того, що платили орендну плату власнику паю, більш нічого не робили — і вони отримали право першої руки. «Це не можна дозволяти, — наголошує він, — тобто слід було прописати, що отримає той, хто інвестував, далі — хто живе там (місцевий фермер), далі — інші громадяни України, а потім уже будь-хто інший. Тому це друге питання не вирішене, і воно не сприятиме, щоб ринок був активним і плідним, і користь приносив власникам землі і тим, хто її купує».

Третє питання, складне і до кінця не вирішене — концентрація земель. Якщо говорити про 100 га, навіть для маленького фермера, ми ділимо малих взагалі на мікро- і малого. Мікро — це власник до 50 га землі, а малий — до 200 га. У цьому сегменті тільки мікро- отримує те, що він хоче, малий фермер цього позбавлений, адже в нього 200 га мало бути, а він 100 тільки купить.

10 тис. га, як би там було, (всі ми кажемо, що агрохолдинги — це не той шлях для країни і так далі) але це самі конкурентоспроможні суб'єкти, які є на ринку України. У перерахунку на гектар у них найбільше робочих місць. Соціальні виплати в перерахунку на гектар — найбільші; їх не може обійти ні середній, ні малий бізнес. Те саме по створенню робочих місць, сплаті податків до бюджетів, по вирішенню соціальних питань. «Тому 10 тисяч гектарів… Ну, над нами будуть сміятися, принаймні два десятки країн, де потужне сільське господарство, які зараз йдуть шляхом збільшення цих суб'єктів. Тому — це теж питання, і тут треба було б приймати зважене рішення, але не 10 тис. га.

Багато було дискусій у нас на цю тему, треба було б поставити так: на рівні громади — не більше 30%; на рівні області — не більше 10%, хтось пропонував 8%, могло бути і 8% на рівні держави. Звичайно, ще є інші питання, наприклад, як будуть здійснюватись аукціони.

Я думаю, якщо закон у такому вигляді був потрібен для заспокоєння МВФ, то ми маємо ще більше року на те, щоби підкорегувати його. Добре, що там не написано — передати землю у власність громад, бо деякі громади вже були готові продати ту землю за три копійки, і ніхто не контролював землі, які їм передадуть. А потім і землі нема, і толку немає, і в громадах нічого не буде зроблено. Добре, що не передали власність в управління, і погано, що немає заяви про те, що буде коректуватись у процесі консультацій.

Отже, існує чотири питання, які не знайшли відображення у земельному законі: перше — інструмент фінансування, друге — хто має право першої руки, третє — це концентрація землі, четверте — як будуть продаватися ці земельні паї. «А ще є питання про банки, які чомусь мають право два роки користуватись цими паями після того, як отримають їх у власність. Принаймні у двох законопроєктах, які були створені ще в попередньому скликанні, було запропоновано 6 місяців, у одному — рік. Рік — більш ніж достатньо», — зазначив Л. Козаченко.

Нині для продажу землі існують варіанти. Власність має бути юридично оформлена. Виключення юросіб із числа потенційних покупців землі є ударом для розвитку галузі АПК

Тимофій Милованов, ексміністр розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України, президент Київської школи економіки — під час онлайн-марафону Київської школи економіки «Ринок землі відкрили. Хто її купить і хто виграє від цього»:

«Насамперед, існує приватна власність на землю — це 7 мільйонів власників земельних паїв. На тлі існування мораторію на продаж сільгоспземель їх можна купити навіть із визначенням області, району або навіть населеного пункту. Адже, як казав класик, існують варіанти…

Звісно, така земля не буде оформлена офіційно, тобто шляхом її прямої купівлі, а через оренду, через підставних осіб тощо. Тим не менш, ринок існує.

Тому йдеться про створення легального ринку землі сільгосппризначення, щоби власники могли оформити на себе придбану власність, яка відтак буде законодавчо захищена, і розпоряджатися нею з максимальною користю.

Створені обмеження, коли юридичні особи впродовж трьох років не мають права купувати землю, з одного боку, не позбавлять їх такого права. Адже існують способи купувати через підставних осіб або шляхом тієї ж довготривалої оренди. З іншого боку, слід пам'ятати, що агроекономіка побудована на компаніях, які є більш ефективними, а не на фізичних особах. Тому слід створити рівні умови попиту, щоб юрособи могли конкурувати з фізособами, адже виключення юросіб з числа потенційних покупців землі є ударом для розвитку галузі АПК.

Ухвалений закон — лише частина великого так званого земельного пакету з семи законопроєктів. Щоби запрацював ринок, слід ухвалити закони про створення інфраструктури, про створення спеціального фонду кредитування і підвищення прозорості у земельних відносинах, про гарантування кредитів, що надаються дрібним фермерам».

Додаткове зростання ВВП можливе через 3-5 років, держава зробила акцент на великотоварне виробництво, власники паїв не створюватимуть господарства, а для дешевих кредитів потрібні держпрограми

Михайло Соколов, заступник голови Всеукраїнської аграрної ради — під час онлайн-марафону Київської школи економіки «Ринок землі відкрили. Хто її купить і хто виграє від цього»:

Насамперед він наголосив, що ухвалений закон є найбільш ліберальним відносно інших європейських країн.

Водночас, обмеживши консолідацію землі у 10 тис. га в одних руках, держава зробила акцент на розвиток виликотоварного (за європейськими масштабами) виробництва, а не фермерських господарств, як це є в Європі, де власність фермерів обчислюється десятками і у меншій кількості сотнями гектарів. Великотоварне виробництво є більш технологічним і прибутковим, тому держава відразу дала зрозуміти, що вона не дотуватиме агровиробництво, знову-таки, як є це в Європі.

«У нас володіють землею і працюють на ній різні особи: володіють пайовики, а обробляють агропідприємства, юрособи. Тому який би ринок ми не відкривали, виробникам спершу доведеться витрачати кошти, які вони раніше вкладали в розвиток виробництва, на викуп земельних паїв. Відтак марно очікувати на зростання ВВП при скороченні інвестицій в галузь.

Тому, можливо, ми зможемо отримати додаткове зростання ВВП у розмірі до 1%, але це станеться за рахунок платоспроможності пайовиків, які отримали кошти за продаж паїв.

Відчутне зростання ВВП можливе за 3-5 років, коли агровиробники, викупивши землю, почнуть інвестувати в неї, підвищуючи родючість і відповідно віддачу, і у виробництво мільярди гривень.

Від того, що ми створили законодавчі умови перехідного трирічного періоду, упродовж якого право купувати землю мають лише громадяни України, країна не програє. Адже, принаймні розрахунок саме на те, що дрібні фермери зможуть придбати землю і закріпитися на ній. Для держави розвиток дрібних і середніх господарств це добре, адже у них додана вартість на гектар, податкове навантаження і кількість робочих місць у 1,2-1,5 разу вища проти потужних господарств.

Навряд власники паїв з ухваленням закону отримають доступ до кредитів під свою власність і у такий спосіб створюватимуть власне виробництво та підніматимуть економіку. Адже середній розмір паю становить 4 га, навіть за умов об'єднання всіх паїв родини можна вийти на обсяг 40 га. Вирощувати на них зернові нерентабельно, та можна прибутково займатися овочівництвом, садівництвом чи ягідництвом, тепличним бізнесом. Однак інвестиції в ці виробництва будуть набагато перевищувати вартість всієї земельної ділянки, тому ніяке кредитування під заставу цієї землі не дозволить власникам розвивати свій бізнес. А на власних 4 га вони і зараз мають змогу розвивати бізнес, однак із певних зрозумілих причин цього не роблять.

Відтак для розвитку насамперед дрібних і середніх господарств потрібні державні довготривалі цільові програми з доступу до дешевого фінансування», — вважає М. Соколов.

Якби не обмежували ринок, мали би $10 млрд за 3-5 років, із меншими обмеженнями — $5 млрд, а так матимемо $2 млрд. Цільове призначення сільгоспземлі можна змінювати

Олег Нів'євський, професор Київської школи економіки — під час онлайн-марафону Київської школи економіки «Ринок землі відкрили. Хто її купить і хто виграє від цього»:

Реформа ринку землі — це епохальний крок для економіки України, який дозволить зняти через рік мораторій на продаж землі. Крім того, реформа є дуже важливою, яка в період кризи сприятиме співпраці з МВФ, бо без допомоги цього донора нам буде дуже важко.

На жаль, ринок землі не призведе до справедливого ціноутворення, тобто до збалансування  інтересів агровиробників і землевласників. «Від цього гарного економічного не буде нічого», — уточнив він.

Сценарій реформи ринку землі, запропонований парламентаріями і урядом, не матиме економічного ефекту в найближчі 3-5 років. Цифри близькі до нуля. Такого висновку дійшли експерти Київської школи економіки спільно з представниками Світового банку, коли прораховували моделі реформи.

«Якщо вдасться створити держпрограми, за якими підтримка йшла б на потреби малих виробників, то економічний ефект протягом 3-5 років складе близько $2 млрд.

Якби на додачу ми ще допустили до покупки землі юридичних осіб, то ефект був би близько $5 млрд. Тобто їхнє «недопущення» — це втрата цих можливих додаткових $3 млрд на рік. У наших умовах це суттєва цифра, тому треба працювати в напрямку послаблення цього обмеження», — сказав він.

Ну і, за його розрахунками: «Максимальну вигоду, яку б ми мали, якби не обмежували ринок землі, складав ми в межах 3-5 років додаткові $10 млрд».

Головне упущення — це відсутність ринку кредитування під сільгоспземлю. Нів'євський не згоден з думкою, що одноосібники не братимуть кредити під заставу своїх паїв. Проблема в тому, аргументує експерт зі школи економіки, що маленькі виробники-одноосібники через 20-річний мораторій не могли отримати кредитний ресурс на розвиток свого бізнесу, за цей час середні і великі виробники вже наростили м'язи для інвестування в основні засоби. І навів порівняння: ринок кредитування в США під заставу сільгоспземлі становить $90 млрд, в Україні — $0.

Інша його теза стосується земельної децентралізації, згідно з якою місцеві органи влади, сільські громади отримають держземлі як додатковий ресурс у своєму розвитку. «Я не розумію, чому не можна дозволити їм продати цю комунальну землю і міняти її цільове призначення. Чому не дати якийсь гектар землі конвертувати під промислове виробництво, щоби можна було збудувати завод і мати додаткові робочі місця? Місцевим органам влади треба надати такий шанс, бо це додатковий інструмент розвитку сільських громад і села безпосередньо», — резюмував він.

Ринок землі це питання і політичне, і економічне, тому слід, щоби люди це відчули

Тарас Висоцький, заступник міністра розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України — під час онлайн-марафону Київської школи економіки «Ринок землі відкрили. Хто її купить і хто виграє від цього»:

«Реформа ринку землі — це незворотний процес, від швидкості її імплементації буде залежати економічний ефект. Можна зробити швидко і користуватися, а можна поступово імплементувати. «На швидкості можна чогось не помітити, а потім доведеться довго виправляти», — сказав він.

Ринок землі це питання і політичне, і економічне, тому слід, щоби люди це відчули. Йдеться про дерегуляцію земельних відносин, максимальне делегування повноважень органів місцевого самоврядування — планування, проєктування, плани з розвитку території; впровадження фінансових інструментів — гарантування кредитів, компенсації відсоткової ставки за кредитами і питання аграрної держпідтримки.

Крім того, принципово важливо забезпечити земельний моніторинг, а також прозорість і відкритість доступу до цієї інформації, наголошує Т. Висоцький.