Статті

РИНОК ЗЕМЛІ: В ОЧІКУВАННІ ПРАВОК

У Верховній Раді парламентарі розглядають понад 4 тисячі правок до законопроєкту про обіг сільськогосподарських земель (реєстр.  №2178-10), друге читання. З таким темпом — 200 правок на тиждень — і у разі дотримання регламенту, питання остаточного голосування доленосного документу розтягнеться в часі. Відтак маємо час зважено подискутувати щодо переваг і недоліків нової української моделі ринку землі. Можливо, враховуючи монобільшість у Раді, кардинально ситуацію це не змінить, однак дозволить фахівцям агросектору принаймні підготуватися до відкриття цього ринку, дізнатися про плани і наміри влади та донести свою позицію щодо цього значимого для України питання. Саме ринку землі була присвячена одна з частин II Business & Legal Agri Forum, який 12 лютого в Києві провело видання «Юридична практика». Про свої плани, надії і очікування розповіли представники влади, правники-експерти та сільгоспвиробники.

Багато планів уповноваженого

Уповноважений Президента України із земельних питань Роман Лещенко заявив, що пакет законопроєктів, що стосуються ринку землі, буде однозначно ухвалений 2020 року.

«Для всіх, хто має глибоке переконання, що нас злякають 4 тисячі правок, що ми не розглянемо їх, що у нас немає голосів, або щось в іншому форматі, (повідомляю: — прим. ред.) у нас на будь-яку варіацію подій є план А, план Б, план В. План А: розглядаємо по повній процедурі у Верховній Раді згідно до регламенту постатейно відповідний проєкт закону. Якщо хтось матиме бажання блокувати, зривати мікрофон, стояти на позиції Голови Верховної Ради, не будучи Головою Верховної Ради, або будь-які інші речі — це їхнє право, але все одно закон буде прийнято.

У даному питанні, якщо законопроєкт №2178-10 з тих чи інших причин не зможе бути проголосований у Верховній Раді, ви всі знаєте, що у Президента України так само є право законодавчої ініціативи (є таке поняття, як невідкладний законопроєкт), і 2020 року, незалежно від того, які б обставини не складалися, законодавство у частині, що стосується обігу земель сільськогосподарського призначення, буде прийнято. Це принципова позиція», — сказав він.

Тут слід пояснити, що за розгляд невідкладних законопроєктів відповідає ст. 101 ЗУ «Про Регламент Верховної Ради України» №1861-VI:

«Стаття 101. Особливості розгляду законопроєктів, визначених як невідкладні

  1. Невідкладними є законопроєкти, що визначені Президентом України або рішенням Верховної Ради як такі.
  2. Верховна Рада може прийняти рішення про визначення законопроєкту невідкладним після включення його до порядку денного сесії Верховної Ради або в ході його наступного розгляду.
  3. Верховна Рада може прийняти рішення щодо законопроєктів, визначених як невідкладні, про одноразове відхилення (ad hoc) від процедури розгляду, передбаченої цим Регламентом, і скоротити строки внесення альтернативних законопроєктів, внесення пропозицій і поправок, а також строки надання законопроєкту народним депутатам до його розгляду в тому чи іншому читанні. Не допускається скорочення зазначених строків більш як наполовину.
  4. Законопроєкт, визначений як невідкладний, після завершення його попереднього розгляду чи доопрацювання включається до порядку денного найближчого пленарного засідання Верховної Ради і розглядається позачергово».

І ось ще кілька цитат з цього закону:

«Стаття 109. Строки подання пропозицій до законопроєктів

  1. До повторного першого читання законопроєкту пропозиції до законопроєкту вносяться в 10-денний строк після дня попереднього першого читання цього законопроєкту».

«Стаття 116. Строки подання пропозицій і поправок до законопроєкту, який готується до другого читання

Пропозиції і поправки до законопроєкту, який готується до другого читання, вносяться в 14-денний строк після дня прийняття законопроєкту за основу».

Тобто ці строки можуть бути скорочені вполовину.

Цікаво також, що до ВРУ депутатом від партії «Слуга народу» подано проєкт закону №2796 від 22.01.2020 р. «Про внесення змін до Регламенту Верховної Ради України щодо розгляду невідкладних законопроєктів». Ним пропонується встановити, що «законопроєкт, визначений як невідкладний, підготовлений до другого читання, щодо якого надійшло подання про його підтримку, підписане більшістю народних депутатів від конституційного складу ВРУ, за рішенням Верховної Ради, прийнятим на пленарному засіданні, розглядається у такому порядку:

1) виступ голови комітету або представника від головного комітету тривалістю до 3 хвилин;

2) виступи представників від кожної депутатської фракції (депутатської групи) тривалістю до 3 хвилин;

3) відкрите поіменне голосування щодо прийняття законопроєкту у редакції, що пропонується головним комітетом».

Крім цього, з метою усунення суперечностей, пов'язаних із встановленням особливостей розгляду законопроєктів, визначених як невідкладні, пропонується внести зміни до статей 119-121 глави 20 «Розгляд законопроєктів у другому читанні» Регламенту ВРУ.

Також Роман Лещенко заявив, що уряд спочатку запропонував максимально ліберальну модель ринку землі (йдеться про урядовий законопроєкт №2178 у редакції до першого читання на кількох аркушах, яка передбачала відкритий ринок землі, доступ до купівлі іноземців, концентрацію земель в одних руках не більше 0,5% країни, тобто понад 200 тис. га — прим. ред.), проте громадянським суспільством, профільними асоціаціями такі позиції сприйняті не були. Не вдаючись до подробиць, наслідком цього стала компромісна редакція законопроєкту №2178-10, яку ми маємо нині до розгляду парламентом у другому читанні. Нагадаємо, вона передбачає, серед основного, концентрацію земель в одних руках не більше 10 тис. га, допуск іноземців до ринку землі лише за результатами референдуму після перехідного періоду.

Р. Лещенко озвучив цифри щодо сільськогосподарських земель у державній власності: «Декларували більше 10 млн га землі, а зробили інвентаризацію і маємо менше 7 млн га землі. Говорили, що в міністерстві АПК і державних підприємствах на балансі більше 120 тис. га землі, зробили інвентаризацію — отримали близько 62 тис. га землі; зробили аудит по всім державним підприємствам, які займаються сільським господарством, всі глибоко збиткові, проінвентаризували НААН, назбирали 48 кримінальних проваджень НАБУ, керівництву вже вручили підозри, ведеться слідство. Сотні тисяч гектарів землі по схемам, по спільній діяльності виводили».

За словами промовця, за результатами співставлення супутникових даних, інших систем і даних сільгосппідприємств, в Україні близько 10 млн га землі перебуває «в тіні», що завдає значних втрат бюджету. На його думку, тіньова сільськогосподарська діяльність за рахунок оборудок із землею наразі становить $20 млрд.

Відповідаючи на запитання, уповноважений Президента України також зазначив, що іпотечна установа, така як земельний іпотечний банк, пропонована до створення в рамках відкриття ринку сільськогосподарської землі Українською аграрною конфедерацією, не суперечить концепції земельної реформи. Проте відсутнє розуміння з боку Нацбанку щодо створення такої структури. Над цим працює відповідна робоча група. Особисто пан Лещенко й аграрний комітет ВРУ, за його словами, підтримують її створення.

Поправочний спам і відчуття скорочення концентрації

Депутат ВРУ від фракції «Слуга народу» Олександр Качура зазначив, що з відкриттям ринку землі для юристів буде багато роботи: «Ринок був, але ми інакше його супроводжували як юристи. Зараз ми трансформуємо все «в білу», тому операцій, питань, спорів буде більше в тисячу разів».

За його уточненням до доповіді Романа Лещенка, законопроєкт №2178-10 буде розглянуто і ухвалено за стандартною процедурою у Верховній Раді. «Ми зайшли в питання розгляду рамкового законопроєкту, не можемо розглядати будь-які інші законопроєкти, не можемо голосувати за процедурними питаннями, окрім поправок», — сказав він.

На його переконання, у інших політичних партій немає мети заблокувати розгляд даного законопроєкту, їхньою метою є набрання політичних балів перед місцевими виборами. Нинішні поправки до законопроєкту він вважає «поправочним спамом», покликаним отримати трибуну для виступу. «Пару місяців фактично будемо розглядати ці правки», — зазначив він.

Крім того, мажоритарники з фракції «Слуги народу» подали правку про скорочення концентрації сільгоспземлі в одних руках до 5 тис. га. «Чомусь мені так здається, що мажоритарники з нашої фракції і з інших фракцій підтримають цю правку. Можна до цього готуватись. Правда, ми тоді можемо втратити підтримку інших депутатів», — розповів він.

Земля vs квартира, Україна vs Франція, взаємодія держави і громад

Президент Української зернової асоціації Микола Горбачьов наголосив, що ми дозволили собі поставити знак рівняння між поняттями «володіння і можливість продажу землі» та «володіння і можливість продажу квартири». У розвинених країнах це поняття непорівнювані. «Десакралізація влади, в тому числі і в цьому законі, призводить до певних зсувів в ментальності людей. Тому ринок землі для людей звучить як «це моя земля і моя квартира, якщо я можу продати квартиру, можу продати землю». Це два абсолютно різні активи — земля і якась нерухомість — і в усьому світі, принаймні в цивілізованих країнах, земля вважається невідновлюваним ресурсом і дуже сильно зарегульована державою», — сказав він.

Успішний французький досвід ринку землі й її використання показує, що регуляція цього ринку має виходити не лише від держави, а й від місцевих громад. «Середній розмір господарства у Франції дещо більше 150 га. При цьому ринкова ціна землі встановлена державою. Якщо я француз, наприклад, (бо іноземцям не дозволено купувати землю!) захочу купити землю, а в Паризькому регіоні вона встановлена на рівні EUR 11 тис. за гектар, то навіть якщо у мене є EUR 15 тис. чи більше, мені цю землю не продадуть. Ні за EUR 10 тис./га, ні за EUR 25 тис./га, а лише за ту ціну, яка встановлена державою. Процес передачі землі також зарегульований.

Якщо фермер хоче продати свою землю, він також не вільний у своєму виборі. Його сусіди збираються і розпитують можливого покупця, що він буде вирощувати на цій землі, які технології застосовуватиме (можливо, він збирається використовувати хімічні ЗЗР, а сусіди вирощують органіку), чи буде новий власник жити на цій землі, чи будуть його діти ходити тут до школи, чи буде він користуватися локальними медичними послугами тощо. І на основі цієї інформації ця спільнота, те, що у нас можна назвати територіальною громадою, виносить вердикт: чи може ця людина купити землю.

Якщо ж громада не дозволила купити землю за якимось принципами — соціальними, технологічними, моральними — у цьому випадку держава викупає цю землю і віддає її в оренду тому, хто підходить на цю роль.

У мене є один товариш — француз, який успадкував від батька замок і 250 га лісу. Замок йому передали без перешкод, а ліс, оскільки він не вміє ним управляти, віддали на 20 років в оренду сусіду, який має такі навички. Спадкоємець при цьому має жити на дивіденди, які виплачуватимуться йому за оренду і використання цього лісу», — сказав М. Горбачьов, підкресливши, що завдання держави — забезпечити найбільш ефективне використання землі як невідновлюваного ресурсу.

Ризики і можливості для продавця

Віталій Жадобін, заступник голови комітету аграрного та земельного права НААУ, розповів, що нині собою являє ринок землі для людини — власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення:

— через орендну модель 5-6 тис. грн/га на рік (за статистикою Київської області);

— через емфітевзис (оренда на 49 років) $1,5-2,0 тис./га, довіреність на право управління земельною ділянкою та заповіт.

За даними юриста, більшість мешканців сільської місцевості переважно бояться відкриття ринку землі (на відміну від даних Андрія Мартина, фахівця з питань земельної політики, землеустрою, оцінки земель). Вони бояться, що їх змусять продати землю за безцінь, і це позбавить їх гарантованих орендних виплат та можливості передати ці доходи в спадок нащадкам.

Не слід забувати, що мораторій діє від 2001 року, а це 20 років — чимала частка нашого життя.

Дрібні і середні фермери також вбачають загрозу у відкритті ринку землі, адже вони інвестували кошти в орендні правовідносини і вважають, що найближчі 5-8 років діятиме оренда, на підставі якої вони розвиватимуть свою господарську діяльність. Разом із тим, скільки коштуватиме така земля у разі продажу? За даними Мінекономіки, хоча невідомо звідки вони там узялися, земля в столичній області коштуватиме близько $2 тис./га.

Тому на розраховані фермером найближчі 5-8 років роботи йому доведеться викласти заради цієї землі чималі кошти, яких у малого і середнього бізнесу немає.

Сумнівні позитиви для селян після відкриття ринку землі. Наразі звідусюди лунають думки, що: по-перше, власник-продавець зможе гарантовано реалізувати своє право, гарантоване міжнародними угодами, Конституцією України тощо — право на мирне володіння своїм майном, або мати можливість цю землю продати (на сьогодні він може нею вільно розпоряджатися, обмежений він лише в праві продажу). Насправді це сумнівний позитив. «У кожному селі є такий собі «вожатий», який водить по хатах юриста для укладання договорів представлення їхніх інтересів у державних органах, у тому числі в судах. Через відверте зубожіння селян, на жаль, все, що їм цей «вожатий» вклав в голову, те вони і зроблять, те і підпишуть. Не хочу нікого образити, тим не менш, маніпуляції щодо таких несвідомих власників землі будуть величезними», — зазначив В. Жадобін.

По-друге, покращення рівня життя в сільській місцевості від продажу землі за рахунок приходу інвестицій. Наразі багато успішних фермерів утримують села, забезпечують робочі місця, господарюють на сільгоспземлях, утримують тваринництво на умовах оренди. Є багато прикладів заможних сіл із вдалим інвестуванням.

Серед ризиків: насамперед, цинічний — не дожити до часу відкриття ринку (середній вік власника землі близько 65-70 років).

Також практичний — відсутність у людей належно оформлених документів, щоби в подальшому можна було реалізувати право власності на продаж землі. Чимало випадків, за даними промовця — близько 50%, коли в родинах, що складаються з кількох поколінь, існує лише ксерокопія держакту (куди подівся оригінал за багато років уже ніхто не пам'ятає), на підставі якого укладаються договори оренди. «Яку велетенську кількість роботи слід провести в такому випадку, щоби підготувати весь необхідний пакет документів для здійснення угоди купівлі-продажу, — наголосив юрист. — Це дуже великий ризик, на який слід зважати».

Скорочення класу фермерських господарств — ще один ризик. За проголошеного рівня вартості землі малий і середній бізнес буде суттєво обмежений у фінансах і неспроможний утриматися на плаву.

У підсумку він зазначив, що наразі законопроєкти, які наразі розглядаються парламентом, містять чимало позитивних ініціатив, це і суб'єктність, і концентрація, і пріоритетність прав, і пріоритетність національного виробника. А кількість правок — це лише можливість досягти достойного результату.

Запровадження обігу земель сільгосппризначення в умовах сьогодення є передчасним

Таке переконання аргументував Михайло Різак, доктор юридичних наук, заступник генерального директора по взаємодії з органами влади ТОВ СП «НІБУЛОН», — стовідсотково вітчизняної компанії, однолітка незалежної України, сільгоспвиробника, інвестора, суднобудівника і експортера, який користується довірою і підтримкою провідних фінансових, економічних і державних інституцій світу. Підприємство обробляє більше 83 тис. га землі, працює в 14 областях України, маючи орендні договори з 36 тис. пайовиків. «НІБУЛОН» уже інвестував в економіку України $2,2 млрд та невпинно продовжує працювати та розвивати нашу країну.

Промовець зазначив, що з боку найвищого керівництва держави постійно накреслюється чимала кількість надважливих «пожежних» питань, які слід вирішити перед впровадженням вільного обігу сільгоспземель. Сама ідея впровадження як такого цивілізованого ринку землі компанією підтримується, однак турборежимне його відкриття є невиправданим і загрозливим для бюджетоутворюючої галузі економіки.

Отже, мета уряду залучити в економіку України додаткові $50 млрд інвестицій. Та чи прийде відкритий «білий» інвестор у країну з проблемами верховенства права та захисту права власності?

Маємо недосконалу судову систему. Земельні спори розглядаються в загальних, господарських і адміністративних судах із паралельними вертикалями: земельні спори роками розглядаються в судах, доходять до Верховного Суду, який потім повертає справу на повторний розгляд в паралельну систему. До того ж в Україні — що 5 років нова судова реформа.

Проблема рейдерства і «чорних» реєстраторів. ВРУ 5 грудня 2019-го ухвалила закон щодо протидії рейдерству, однак на сьогодні відсутня усталена судова практика його застосування. Тож про його результативність говорити зарано.

«Він, можливо, й допоможе, однак є реальні підстави вважати, що рейдерство на «паузі», як ігрові автомати по всій країні, — зауважує М. Різак. — Ви пробували зняти в оренду тисячі комерційно-привабливих на перших поверхах приміщень по Україні, які начебто звільнилися? Всі вони очікують відновлення роботи ігрових залів на всі 100%, у зручний момент».

Середній вік власника земельного паю становить 60 років, 25% власників — старше 70 років. Тут можна до ворожки не ходити, щоби визначити, як діятиме абсолютна більшість людей (в поважному віці і не тільки) у разі появи групи осіб «покупців» на кшталт затриманих на початку лютого у с. Нижні Ворота на Закарпатті (8 озброєних молодиків, які намагалися встановити контроль у регіоні).

«Чорні» реєстратори працюють на таких людей, бо не лише відсутнє покарання «групі осіб-покупців», а й реальна відповідальність реєстраторів за так би мовити «перевищення повноважень» відсутня. «Без гарантування дотримання верховенства права та захисту права власності запуск обігу земель сільгосппризначення з великою ймовірністю поверне нас до стану первинного накопичення капіталу, адже воно не має часового виміру, а тільки територіальний. І через такі «схеми» в реєстраційних діях, білий ринок товарного сільгоспвиробництва, який нині активно виробляє продукцію, виявиться неконкурентноздатним», — констатував доктор юридичних наук.

Ціна землі наразі є економічно необґрунтованою. Неможливо вирішити цю проблему без повноцінного запуску та кількарічного розвитку інституту застави права, у першу чергу, застави права оренди земель сільгосппризначення. Розвиток інституту застави системно пов'язаний із розвитком орендних відносин, зокрема довгострокової, з можливістю отримати орендну плату за декілька років наперед тощо.

Все це забезпечить підвищення оцінки земель сільськогосподарського призначення як індикатора оренди та куплі/продажу. Розвиток орендних відносин призведе до покращення інвестиційного клімату в промислове агровиробництво, а власник зможе отримати кошти, що рівноцінні сьогоднішній ціні землі і збереже за собою право власності для своїх нащадків.

Тіньовий обробіток та простій сільгоспземель. За поширеними даними, тіньовий обробіток наразі перевищує 10 млн га, що породжує тіньовий ринок зерна, розрахунки за готівку, уникання сплати податків, і, як наслідок, відсутність коштів на інфраструктуру і соціальну сферу села — з одного боку, та незаконне збагаченням окремих ділків — з іншого.

«Щоби прибрати спекулянтів з ринку сільгоспземель, слід примусово відчужувати ділянки сільгосппризначення, що не використовуються власником за цільовим призначенням або не передані ним в оренду впродовж розумного строку (наприклад, 1 рік).

Крім цього, потрібно встановити трирічну заборону для нового власника землі сільгосппризначення на відчуження за вільними тарифами права на землю (як оренди, так і власності) будь-яким особам, а також заборонити впродовж цих років змінювати її цільове призначення», — наголошує М. Різак.

Забезпечення механізму ретельної перевірки походження коштів, за які орендується та планується придбання землі сільськогосподарського призначення, створення органу та реальної процедури моніторингу і контролю за земельними транзакціями є необхідними елементами забезпечення прозорої конкуренції, вважають у «НІБУЛОНі».

Гарантування конкуренції, боротьба з монополіями та ідентифікація пов'язаних осіб. В Україні наразі відсутні реальні можливості контролю пов'язаних осіб. Недобросовісні політики переоформлюють майно на помічників, третіх осіб.

Без створення реєстру з метою простежуваності пов'язаних осіб, що сьогодні орендують, мають право емфітевзису, чи власності — неможливо забезпечити дотримання вимог консолідації земель, яка в проєкті закону й так критично неприйнятно висока.

Нам імпонує досвід Франції в сфері ринку земель сільськогосподарського призначення із їх показником урожайності, що в два рази вищий від України та ряду інших країн. За цим досвідом варто передбачити право набуття у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення юридичними особами не більше 500 га (з урахуванням «пов'язаних осіб») та фізичними особами не більше 100 га в одні руки. Ми переконані, що не потрібно ставати на граблі із запровадженням ринку без належної підготовки до такого ринку, що пройшли в ряді європейських країн.

Підсумовуючи сказане, Михайло Різак наголосив, що в бажанні «сподобатися виборцю» і «проштовхнути будь-що ринок землі», владі не слід відсторонюватися від тих, хто підіймав і розвивав сільське господарство в Україні всі ці роки, розвивав аграрний сектор. Це існуючі власники земель та безпосередні орендарі, права яких мають бути захищені.

«Згадайте розпаювання. У 1990-91 роках загальний обсяг виробництва зернових культур складав 51 млн т на рік (відсоток від експорту продукції АПК не перевищував 5% в загальній структурі). У перші роки земельної реформи — розпаювання (1995-1999) та дроблення земель на «шахматки» — скоротився обсяг виробництва майже вдвічі, до близько 20 млн т.

Останніми роками Україна виробляє близько 70 млн т зернових на рік, і необдумана земельна реформа без належного вирішення поточних проблем сформує нові земельні «шахматки», що матимуть синергетичний негативний вплив на сільськогосподарське виробництво, валова частка якого в експорті України перевищила 40%, що становить близько $20 млрд на рік».

Ми вітаємо всі законодавчі ініціативи щодо відкриття прозорого і чесного ринку землі

Про це зазначила Лілія Тімакіна, директор з юридичних питань агропромхолдингу АСТАРТА. Навіть попри те, що компанію наразі законодавчо виключили зі списку покупців.

Від імені керівництва, засновників інвесторів, а також від себе особисто зазначила, що на сьогодні компанія має в обробітку 240 тис. га землі, вона була створена українськими засновниками 27 років тому і 13 років тому були залучені іноземні інвестиції шляхом виходу на Варшавську фондову біржу (ІРО). Це дало можливість компанії розвиватися, нарощувати земельний банк, інвестувати в будівництво. Від часу публічності проінвестовано майже $700 млн лише в основні засоби.

Як зазначила промовиця, право оренди незручне в наявному вигляді. Адміністрування 86 тис. земельних ділянок, які орендує компанія, вимагає колосального людського ресурсу і необхідності захищати кожне право оренди. Компанія, крім вирощування зернових, обіймає 22% внутрішнього виробництва цукру із цукрових буряків на власних заводах, має одне з кращих переробних підприємств Полтавщини — Глобинський соєпереробний завод.

«Нам слід забезпечити стале землекористування, — наголосила експерт. — Той, хто стверджує, що холдингам буде легко знайти фінансування, дуже помиляється: за умов $2 тис./га, навіть якщо продаватиметься 10-15% земель із 240 тис. га — це  колосальні кошти.

Чому слід допустити до участі в купівлі землі сільгосппідприємства з іноземними інвестиціями, які працюють і інвестують в економіку України кошти? На прикладі АСТАРТИ: компанія логістично прив'язана до своїх цукрових заводів, адже цукрові буряки це одна з технологічно найскладніших у вирощуванні сільгоспкультур, від якої прості фермери відмовляються. Тому вона потребує великих площ сталого землекористування довкола переробних підприємств, завдяки яким зможе залучати додаткові інвестиції і розвивати ланцюжок доданої вартості. Тобто переробка, створення ланцюжка продукції з доданою вартістю, про який всі говорять, потребує сталого землекористування. А воно, своєю чергою, пов'язано з можливістю компанії викупити землю і мати у власності, щоб зменшити ризики на майбутнє.

Викуповуючи землю, а цей процес триватиме 10-15 років, компанія може створити земельні масиви, на яких розвивати іригаційне або органічне землеробство і створити довкола нього переробну галузь. «Наприклад, в Гадяцькому районі компанія сертифікувала як органічне землеробство 2 тис. га ріллі, витративши на це три роки роботи і близько 0,5 млн грн. Найближчим часом спливає термін дії договорів оренди з декількома землевласниками. І якщо вони не переукладуть з нами договори, ми втратимо певний масив землі і втратимо право та премію, яку хотіли би мати як органічні сільгоспвиробники. Аналогічна ситуація зі зрошуваними землями на 3 тис. га, де посеред поля власники паїв не планують продовжувати з нами договори оренди, бо маючи безкоштовне зрошення на своїй землі, чому би не вирощувати щось своє на виділених ділянках в натурі?», — наголосила юрист.

Право оренди на сьогодні не захищене на рівні права власності. Нині компанія має понад 180 судових справ, що стали результатом роботи «чорних» реєстраторів: підробні додаткові угоди, підписані власниками задніми числами, про розірвання в односторонньому порядку договорів оренди, які би мали гарантувати компанії право сталого землекористування (по багатьом із них оренду сплачено на 4-5 років наперед) і укладання цими власниками нових договорів з сумнівними «орендарями». Правоохоронні органи часто стають на бік власника, захищаючи його права. І при цьому забувають про ст. 27 Закону України «Про оренду землі», яка зумовлює захист права оренди на рівні права власності («Орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону» — прим. ред.)».

Правильним є передбачення переважного права орендаря, який обробляє ці земельні ділянки, на їхній викуп.

Так само, на думку Л. Тімакіної, викинути компанії з іноземними інвестиціями зі списку потенційних покупців землі було популізмом, але без цього законопроєкт не було би прийнято.

Водночас вона зазначила: «Якщо ж ми матимемо своє переважне право передати ділянку особі, яка є покупцем за законодавством України, це забезпечить нам можливість і надалі інвестувати в робочі місця і переробну промисловість, і мати зрозумілого орендодавця земельних ділянок».

На завершення фахівець зазначила, що іноземні інвестори готові вкладати кошти в активи АСТАРТИ, насамперед, це пенсійні фонди, які зацікавлені в отриманні прибутків в умовах чистих і чесних правил гри.

 

ЗАПИТАННЯ–ВІДПОВІДЬ

* * *

— Якою має бути верхня межа концентрації сільгоспземель в одних руках для юросіб, фізосіб?

Микола Горбачьов, президент УЗА:

— Скажімо, у Франції є обмеження у 2 тис. га в одні руки, без різниці юридична це особа чи фізична. Я вважаю, що це більше політична воля у питанні, яким шляхом буде розвиватися держава. Якщо на сьогодні у нас у сільській місцевості мешкає близько 12 млн людей, і ми хочемо їх урбанізувати, тоді потрібне збільшення наділів. Якщо хочемо, щоби значна частка населення залишалась в селах і розвивала їхню інфраструктуру, тоді потрібен закон, який би лімітував значні наділи землі, тоді би фермери залишалися на місці, об'єднувалися в кооперативи. У випадку збільшення наділів, ми маємо, наприклад, такий ризик, що люди з сіл поїдуть до міст, їм буде важко знайти роботу за спеціальністю, за їхнім розумінням життя у місті. Їм важко буде придбати якусь нерухомість, доведеться щомісячно сплачувати якусь оренду, вони знайдуть якусь низькокваліфіковану роботу і будуть завжди невдоволені будь-якими партіями, прем'єр-міністрами, президентами, завжди голосуватимуть проти будь-якого уряду, що років на 20 спровокує період турбулентності, що спричинить деградацію економіки держави. Це один із ризиків.

— Чи мають бути в законі про обіг сільгоспземель якісь запобіжники для перепродажу землі?

— Обов'язково. Бо інакше ми сприятимемо появі класу суспільства, землевласників, які не будуть обробляти землю, а лише здаватимуть її в оренду. Певний ліміт на продаж землі по часу має бути обов'язковим.

* * *

— Якби ви були «за» впровадження ринку землі зараз, якою, на вашу думку, має бути верхня межа концентрації сільгоспземель в одних руках?

Михайло Різак, заступник генерального директора по взаємодії з органами влади ТОВ СП «НІБУЛОН»:

— Нашій компанії подобається європейський досвід, як у розвитку внутрішніх водних шляхів, так і в земельній реформі. І тому, коли ми чуємо в Кабміні, що нам не потрібен європейський досвід, а потрібен «свій велосипед», у нас це викликає подив. Так ми відроджуємо судноплавство 10 років — крім «НІБУЛОНа» ніхто не вкладає в будівництво суден. І так само викликає подив те, що ми почули сьогодні від радника Прем'єр-міністра України, що не слід очікувати верховенства права і захисту права власності в нашій країні у найближчі 3-5 років. Щодо європейського досвіду у земельному питанні, який нам подобається — щоб для юридичних осіб обмеження було у 500 га, а для фізичної особи — 100 га. При цьому слід однозначно підкреслити необхідність наявності у держави ефективного системного аналізу пов'язаних осіб, щоб не було оформлено землю на підставних осіб.

© 2018 ТОВ "Агромедіа-Про"