БЕРЕЖІТЬ ЗЕМЛЮ І ПРАВА НА НЕЇ

Зробити більш безпечним аграрний бізнес шляхом розповсюдження інформації між його учасниками була покликана конференція «Ризики та протидія шахрайству», що її 16 квітня вже вп'яте провела компанія «ПроАгро Груп». Пропонуємо читачам дві, на наш суб’єктивний погляд, найцікавіші доповіді.

Як не втратити орендований пай

Про це говорив Анатолій Косован, керуючий партнер, адвокат Kosovan legal group. За його словами, захоплення чужої орендованої землі за допомогою розірвання договору оренди землі в Україні зустрічається дуже часто.

Право користування земельною ділянкою без волі або помилок з боку орендаря втрачається досить рідко. Адже підстав для того, щоби розірвати договір оренди не так багато. Левова частка з них стосується саме порушень, які допускає користувач у сфері виплати орендної плати. «За великим рахунком, у користувача є єдине зобов'язання — вчасно і належним чином виплатити орендну плату. Звісно, є й інші: зберегти земельну ділянку, використовувати за цільовим призначенням тощо. Але активне зобов'язання лише одне. І саме його часто не вдається виконати належним чином», — зазначив юрист.

Наприклад, слід знати, що Законом України «Про оренду землі» серед істотних умов договору передбачається не лише орендна плата, а «орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату».

Але є судова практика, яка каже, що договір має бути розірваний тільки тоді, якщо порушення істотних умов договору призвело до порушення прав власника. Наприклад, була справа, коли фактично орендна плата виплачувалася власнику, але її розмір не був зазначений у договорі. Власник певний час приймав орендну плату, а потім вирішив змінити орендаря на підставі порушення істотної умови договору. Суд вирішив справу на користь орендаря, оскільки визнав, що власник погоджувався з розміром орендної плати, бо ж кілька років приймав її, розписувався за її отримання, тож його права порушено не було. Тим не менше, щоб уникнути проблем, юрист порадив прописувати всі істотні умови договору.

Також він зазначив, що оплата орендної плати після подання власником позову щодо її невиплати або невчасної виплати, не скасовує істотного порушення договору, що вже відбулося. І це є підставою для розірвання договору.

Ще один приклад рішення суду. У договорі оренди землі передбачено, що якщо власник не з'явився за орендною платою, то орендар не порушує строків її виплати. Тим не менше, судові рішення кажуть, що орендар має можливість виконати свій обов'язок за договором і виплатити орендну плату на депозит нотаріусу.

Юрист порадив уникати інших форм оплати в договорах, ніж грошова. Адже практично неможливо довести в суді, що ви виконали або намагалися виконати (якщо власник землі відмовився від пропонованого товару з метою розірвання договору) свої обов'язки за договором.

Насамкінець він узагальнив рекомендації, як не втратити право оренди. Це укладання надійних договорів, забезпечене юристами, що мають практику саме по земельних питаннях. Адже досить часто зустрічаються договори, які належним чином прописані по ЗУ «Про оренду землі», але в них зовсім не врахована судова практика, яка склалася в Україні.

Також потрібно обов'язково реєструвати договір, адже державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок.

Крім того, слід обов'язково перевіряти, як реєстратор вніс дані з приводу розміру земельної ділянки, кадастрового номеру, строку оренди, розміру орендної плати, ПІБ, назви компанії, ЄДРПОУ, податкового коду орендодавця. Оскільки помилка може потягнути за собою скасування реєстрації.

Уся інформація про договори оренди має бути систематизована, де має міститися інформація про кадастровий номер, сільську раду, розмір, строки. Ця система має сповіщати про строки добігання кінця договору оренди землі. Юрист порадив як мінімум за рік, а краще і за більший строк, почати роботу з пайовиками щодо продовження строків оренди.

Крім контролю належного виконання сплати орендної плати, потрібно також контролювати підтвердження отримання її пайовиками. Зокрема, не допускати, щоб один член сім'ї розписувався за іншого в отриманні грошових коштів.

Якщо орендна плата передається в натуральній формі, обов'язково має бути погодження про те, що виплата в натуральній формі відбулася по ринковим цінам і претензій щодо вартості орендодавець не має. Мають бути підписані відповідні акти і первинні бухгалтерські документи. 

Найкращим варіантом промовець назвав сплату орендної плати на банківську картку, що у разі якихось махінацій може бути ідеальним свідченням для суду.

Ще одне питання для контролю — доступ до оригіналів договорів. Цей доступ має бути лише у двох, максимум трьох довірених осіб.

Також у випадку, якщо власник і директор різні особи, варто обмежити повноваження останнього хоча би з приводу розірвання договорів оренди землі. Тобто договір оренди землі в добровільному порядку з боку підприємства може бути підписаний лише за позитивним рішенням загальних зборів.

Не зовсім юридична, але дієва порада — піклуватися про своїх пайщиків. Адже досить часто рейдерські захоплення не відбувалися саме через те, що пайщики виходили на захист орендаря, що привертало увагу мас-медіа, а згодом і правоохоронців.

Періодично потрібно перевіряти інформацію в реєстрі по договорах оренди в державних реєстрах, а також звертатися до перевірених державних реєстраторів.

«Реєстратори не винні»

Про реалІЇ, які стосуються як раз недоброчесних реєстраторів, розповіла Вікторія Кулик, керівник ФГ «Дар'я і я», що у Барському районі Вінниччини. За її словами, в Україні успішно існує бізнес по «віджиму» бізнесу. Так, 30 грудня 2018 року їй зателефонував невідомий і запропонував перевірити інформацію щодо її фермерського господарства в реєстрі юридичних і фізичних осіб.

У реєстрі власником ФГ вже була прописана інша особа, причому жодних копій її документів представлено не було. Реєстратором був записаний такий собі пан Прошкін, який здійснює діяльність у Києві. Тож 31 грудня сім'я Куликів провела в поліції, за написанням заяв на відкриття кримінальної справи. За словами доповідачки, така реєстрація вже здійснена з порушенням територіального принципу.

«Я почала відразу дзвонити на гарячу лінію Мін'юсту, де мені сказали, що є два законні шляхи: подання скарги до комісії Мін'юсту і подання позову до господарського суду на людину, якої, можливо, не існує», — розповіла жінка.

Вона застерегла присутніх щодо використання можливості за допомогою, скажімо так, знайомого і лояльного реєстратора повернути записи «як було», адже тоді сам господар становиться правопорушником.

«Я розуміла, що невдовзі запропонують заплатити гроші, адже кому потрібно обробляти ті 600 га, що ми орендуємо, якщо можна просто «заробити» гроші», — розповідає далі В.Кулик. Так і сталося: за повернення записів реєстру до належного вигляду зловмисники вимагали у неї $100 тис.

«Мені допомогло те, що це була зима. У мене був час для того, щоби спробувати себе захистити в правовому полі», — зазначає вона. Варіант з передаванням грошей не розглядався, адже ніхто не дасть гарантію, що наступного року це не повториться.

Тож було написано скаргу до Мін'юсту, також з цього питання було проведено засідання Антирейдерського штабу при облдержадміністрації. «Ми пішли шляхом скарги до Мін'юсту, а не через господарський суд, оскільки у реєстрі не містилося жодних документів щодо купівлі-продажу, крім того фермерське господарство мого типу одним комплексом продати не можна, тобто потрібно було кілька реєстраційних дій, а не одна», — веде далі вона.

Як з'ясувалося, порадила вона присутнім, існують консультаційні відділи, як допомагають правильно писати скаргу до Мін'юсту. Це важливо, оскільки при неналежному оформленні скарги, її просто не розглядатимуть.

Розгляд скарги в Мін'юсті призначили аж на 21 лютого. За проходженням скарги у відомстві може через Інтернет спостерігати будь-хто, тож, як вважає В.Кулик, підпал 17 лютого її власної та братової автівок стався саме з причин помсти.

25 лютого, після розгляду скарги, записи у реєстрі було відновлено. Однак винних у підпалі та у «віджиманні» бізнесу досі не знайдено і не покарано. За інформацією жінки, реєстратор Прошкін за два місяці, поки скарга неспішно пливла до міністерства, став учасником іще 16 подібних скарг.