Скасування земельного мораторію: час і гроші підштовхують

Дедалі ближчою стає дата, коли вкотре законодавці спробують скасувати мораторій на обіг сільськогосподарських земель в Україні. Нагадаємо, згідно з Законом України №767-19 від 10.11.2015 р. мораторій на заборону відчуження сільськогосподарських земель діє до 1 січня 2017 року. І чим ближча ця дата, тим більше дискусій розгортається навколо скасування мораторію.

Та байдуже, скаже знайомий з питанням читач, така «передскасувальна» лихоманка триває у нас вже не перший рік і все закінчується за одним і тим самим сценарієм: депутати, схаменувшись, що вже строки піджимають, а нічого путнього не було придумано, відтерміновують мораторій ще на один рік і до осені з цього питання голова в них не болить.

Втім, 2016 року все набагато серйозніше. Попри гучні заяви про стабілізацію економіки, дохідна частина бюджету не поспішає наповнюватися. Хіба що від Міжнародного валютного фонду (МВФ) щось на підтримання штанів отримуємо. От і 14 вересня стало відомо про отримання Україною третього траншу кредиту у $1 млрд від МВФ.

А до цього, 2 вересня, Україною було підписано оновлений меморандум про співпрацю з МВФ, одним із пунктів якого є те, що до кінця вересня уряду необхідно подати до парламенту законопроект про обіг сільськогосподарських земель. І тоді, можливо, у МВФ подумають про виділення до кінця 2016 року четвертого траншу (у Нацбанку стверджують, що йдеться про суму у $1,3 млрд).

З іншого боку, у тому ж меморандумі, міститься ще низка умов, які ставлять виділення чергового траншу під велике питання і певним чином нівелюють першочергове значення введення ринку землі для його отримання.

Найпершим пунктом у цьому списку я би поставив електронне декларування до жовтня 2016 року усіма високопоставленими чиновниками свого майна й оприлюднення цих даних на окремому веб-сайті у відкритому доступі.

Інші непопулярні умови стосуються вже українського народу в цілому: подальше підвищення пенсійного віку, скасування пенсійних пільг для всіх професій крім військових, розробка механізму підвищення тарифів на газ і опалення та інші милі дрібнички. Вже не кажучи про можливі соціальні збурення, залишається лише спостерігати за нестримним оптимізмом високих сторін домовленостей щодо строків їхньої реалізації — майже все потрібно імплементувати у законодавство восени цього року.

Як би там було з іншими пунктами, однак влада, насамперед, активізувалася саме щодо земельного питання. Й її можна зрозуміти — не говорити ж з високої трибуни про підвищення пенсійного віку та тарифів — можуть і не зрозуміти. Тож 6 вересня у традиційному зверненні до Верховної ради, Президент України Петро Порошенко зазначив, що відсутність вільного права на продаж і купівлю землі сільськогосподарського призначення, безумовно, стримує інвестиції в аграрну сферу.

Глава держави відзначив соціальне напруження, яке викликає питання скасування мораторію на купівлю-продаж землі, і закликав депутатів якомога швидше доопрацювати і ухвалити законопроект про обіг землі сільськогосподарського призначення.

«Це ваша компетенція. Або ховати голову в пісок і нічого не змінювати, чи все ж таки працювати над створенням ринку землі в Україні, але з усіма можливими запобіжниками без будь-яких негативних наслідків», — сказав глава держави. Він зазначив, що аграрний сектор є одним із ключових в економіці України, а його частка у виручці від експорту досягла найбільшого показника за 25 років незалежності держави (близько 40%).

* * *

Ну а після Президента хто тільки про земельне питання не висловлювався. Нещодавня стаття колишнього голови Держгеокадастру, а нині першого заступника міністра аграрної політики України Максима Мартинюка, наприклад, описує міністерське бачення розв'язання земельного питання у три можливі способи.

Перший — це продовження мораторію на тривалий термін за умови, що держава візьме на себе зобов'язання щодо викупу паїв у охочих їх продати. За оцінками міністерства, свої ділянки хочуть продати близько мільйона громадян України. Якщо залишити мораторій у нинішньому варіанті, пише Мартинюк, Україна просто вийде на ще більшу лендлордизацію сільського господарства, коли агрохолдинги будуть нарощувати свої наділи через оренду, а для власників паїв продовжать діяти мінімальні орендні ставки.

Друга модель — запуск ринку землі у форматі продажу прав оренди, який раніше запропонувало міністерство у законопроекті «Про обіг земель сільськогосподарського призначення». Право оренди стане активом, який можна буде продавати. Але для пайовиків це знову-таки мало що змінить, крім того, що вони будуть отримувати невелику премію з кожного перепродажу прав оренди на свою земельну ділянку. «При реалізації цього сценарію відбудеться незначне косметичне пожвавлення в усіх сегментах земельного ринку, але глобального реформаторського ефекту для галузі ця модель не матиме», — вважає заступник міністра.

Третя модель — поетапний запуск ринку землі. В рамках цієї моделі на першому етапі, протягом двох років, на продаж виставляється частина державного земельного банку — до 1 млн га. На другому етапі ринок землі відкривається для приватних осіб, у яких вже буде орієнтир цін. Вони зможуть продати свої ділянки як приватному інвестору, так і державі. При цьому іноземці не будуть учасниками ринку.

«Не вважаю за потрібне приховувати, що є затятим прихильником третьої моделі, оскільки вона найбільш ліберальна з усіх можливих найближчим часом в Україні. Але я готовий підтримати будь-який варіант і будь-яку конфігурацію земельної реформи, яка дозволить 7 млн осіб реалізувати своє гарантоване не просто Конституцією, але самим здоровим глуздом, право розпорядитися своєю приватною власністю», — заявляє Мартинюк.

«З урахуванням досвіду країн Східної Європи та Балтії, ціна землі виростає на 25% в перші три роки після запуску ринку і на 8-10% — з 4-го по 11-й роки.

Також з європейської практики відомо, що встановлення вільного ринку землі призводить до більш ефективного господарювання та збільшення врожайності зернових — в середньому на 30% в перші два роки», — йдеться в статті. За попередніми оцінками, економічний ефект від появи нового ринку складе $7-8 млрд.

Утім, ані перша, ані третя модель, про які говорив перший заступник міністра, поки що не втілені у жодному законопроекті. Законопроект, що базується на другій моделі, перебуває на стадії громадського обговорення (ознайомитися з ним можна на сайті Мінагрополітики за посиланням: http://minagro.gov.ua/uk/regulatory?tid_hierachy=341 ).

* * *

Тим часом, існує ще один законопроект, який стоїть найпершим у законотворчій гонитві. Йдеться про Проект Закону України №4010а від 15.07. 2016 р. «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення правового регулювання користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис)».

Здебільшого його обговоренню, а також питанню скасування мораторію в цілому, було присвячене засідання Комітету підприємців АПК при Торгово-промисловій палаті України 27 вересня 2016 року.

Олександр Поліводський, адвокат, партнер правничої фірми «Софія» зазначив, що даний законопроект вже схвалено до прийняття у першому читанні Комітетом ВРУ з питань аграрної політики та земельних відносин.

Насамперед він прояснив, чим відрізняється оренда від емфітевзису. Користувач емфітевзису може продати своє право на користування право земельною ділянкою. Оренда стосується будь-яких земель, а емфітевзис — лише земель сільгосппризначення. Строк оренди становить до 50 років, строк емфітевзису у нинішньому законодавстві не обмежений нічим. Орендар може передавати земельні ділянки в суборенду, але не вибуває з відносин, залишаючись зобов'язаним перед власником. В орендних відносинах існує прив'язка до грошової оцінки землі.

Ось основні положення законопроекту. Документом передбачено розширення сфери застосування емфітевзису в законодавстві. Зокрема, це дозвіл внесення земельних ділянок на праві емфітевзису у статутний фонд юридичних осіб. Також передбачається можливість передавати землю в емфітевзисі в оренду третім особам. На думку пана Поліводського, це не дуже вдала ідея, оскільки вноситься плутанина у поняття оренди й емфітевзису, коли з'явиться можливість для однієї і тієї самої земельної ділянки використовувати два схожі за дією правові інститути.

Наразі проектом передбачається користування правом емфітевзису до 50 років (як і оренди у чинному законодавстві), але у процесі обговорення депутати пропонували обмежити до 10 років.

Також передбачається продаж права емфітевзису, причому виключно на публічних торгах.

При цьому законопроект не скасовує передбачені чинним законодавством право продажу, внесення до статутного фонду, заставу оренди землі. Тобто ці поняття будуть використовуватися одночасно.

Олександр Поліводський зазначає, що ухвалення документа спричинить виникнення цілого ряду колізій у законодавстві, які неможливо буде вирішити у зазначеному законопроекті. Наприклад, питання чи може оренда після емфітевзису передаватися в суборенду входить у суперечність з багатьма законами України. Інше питання — чи потрібна згода власника не передачу землі у емфітевзисі в оренду. І якщо вже здали землю в оренду, чи можна вносити цю землю в статутний фонд. Чи розповсюджується на таку оренду Цивільний кодекс України, перед ким відповідальний орендар, кому сплачується орендна плата?

Як зазначає юрист, правовідносини у земельному праві регулює близько 30 законів. Кожний закон вирішував якусь одну певну проблему у земельному праві. На його думку, варто було би створити кодекс на основі всіх цих законів, щоби систематизувати правовідносини у цій галузі.

Також він зазначає, що, можливо, оренда й емфітевзис одночасно у законодавчому полі не потрібні, тож варто було би залишити щось одне, але втілити в цьому понятті всі інструменти обох понять.

* * *

Президент Земельної спілки України (ЗСУ) Андрій Кошіль зазначив, що використання права емфітевзису в Україні постійно зростає — зараз укладено близько 22 тисяч договорів емфітевзису. На сьогодні, зазначає він, це єдиний легальний механізм обігу сільгоспземель.

Законопроект №4010а, розробниками якого в тому числі була і ЗСУ, покликаний вирішити три наявні прогалини у земельному законодавстві.

Перша — це обмеження строку використання емфітевзису — зараз такі договори укладаються і на 100, і на 300 років. Друга — це недосконале використання права емфітевзису в іпотеці. На сьогодні можна провести операцію, за якою закласти право емфітевзису, але згідно з наявним законодавством, накласти стягнення на таке право дуже складно. Третя проблема — емфітевзис на сьогодні — це замінник повноцінного права купівлі-продажу землі. Але зараз людина, яка купує право емфітевзису, не завжди може обробляти землю, тож якщо дати можливість здавати в оренду цю землю, вважає пан Кошіль, це підвищить привабливість цього інструменту. У тому числі і для банківських установ.

Суборенду за умови дії емфітевзису, він назвав цілком можливою, оскільки мова йде не про оренду землі, а про оренду права. Щодо об'єднання двох інструментів — оренди й емфітевзису — в один, він зазначив, що право емфітевзису працює з 2004 року й якихось негативних наслідків не спостерігалося.

До того ж правом емфітевзису хочуть користатися ті, хто хоче закладати сади, хто хоче займатися тепличним бізнесом.

«Чому оренда програє по відношенню до емфітевзису? Оренда передбачає щорічну виплату орендної плати. Чому сьогодні під тиском аграрного лобі парламент пішов на введення мінімального строку оренди у сім років? Тому що власники зараз не хочуть передавати власність в оренду на довгий строк. Відійшли у минуле ті часи, коли людина підписувала договір на 49 років під 1% від нормативної оцінки. Сьогодні всі бачать, що орендна плата постійно зростає. Власник готовий був підписувати договір на 1-2 роки, але його обмежили мінімальним строком. Щоби право оренди оберталося, потрібно ще далі обмежувати права власників і вводити мінімальний строк оренди, наприклад, у 20 років. Але все ж таки залишається питання — який банк візьме це право, знаючи, що за ним слід буде виплачувати гроші? У цьому плані емфітевзис більш прозорий механізм — продавець права емфітевзису отримує всю суму за весь строк емфітевзису», — зазначає Андрій Кошіль і додає, що даний законопроект є певним соціальним і політичним компромісом.

Також він зазначив, що розділяє точку зору пана Поліводського про необхідність кодифікації земельного законодавства, щоб зміни в ньому відбувалися в одному документі.

* * *

Голова Громадської спілки «Аграрний союз України» Геннадій Новіков підтвердив необхідність кодифікації земельного законодавства, адже нинішній його стан залишає велике поле для махінацій. Однак він проти бездумного права продажу оренди землі і проти права продажу емфітевзису. Він зазначає, що у законодавстві мають бути передбачені такі права, але лише для тих, хто хоче жити і працювати на цій землі. «Таким чином відразу відсікатимуться ті люди, які просто хочуть прилаштувати десь свої зайві гроші», — зазначив він. Натомість буде забезпечена підтримка тим, хто хоче працювати на землі.

Також він не впевнений, що інвестиційна привабливість, зменшення ставок кредитування і збільшення його доступності першочергово залежать саме від продажу землі.

«Якщо ми використовуємо світовий досвід, то провідні країни, розуміючи продовольчу кризу, намагаються збільшити банк державної землі. Іноді мені здається, що нас намагаються навчити тому, що самим уже не потрібно», — резюмував очільник АСУ.

* * *

Президент Національної асоціації сільськогосподарських дорадчих служб України Роман Корінець вважає, що сьогодні ще не вдосконалені орендні відносини у земельному праві. Додання ж нових інструментів ще більше поглибить хаос у цій царині.

Щодо можливості використання права емфітевзису в іпотеці, то таким чином земля може поступово сконцентруватися у фінансових структурах. «І добре, якщо би це були українські установи», — зазначив він. Тож насамперед слід вдосконалити орендні відносини і навіть не намагатися розробляти новий земельний кодекс, оскільки відсутня парадигма розвитку сільського господарства.

* * *

Фахівець стратегічної групи радників з підтримки реформ в Україні при КМУ Олександр Шкурла зазначив, що останні 15 років обговорення земельного питання зводиться до того, що країна не готова до ринку землі.

«Я сам зі Словаччини. Коли було зруйновано соціалістичний табір, ми зрозуміли, в чому була причина краху цієї системи — відсутність приватної власності. Не може бути кращої мотиваційної сили для руху вперед, ніж приватна власність. І тому нам дещо дивно, чому так довго тривають ваші дискусії», — зазначив він.

Законопроект №4010а, на його думку, є спробою втілити приховану приватизацію землі великими підприємствами. Він вважає, що просто варто скасувати мораторій на продаж без зайвих інструментів, але з певними обмеженнями, а ринок і приватна ініціатива розставить усе на свої місця.

«Є свобода вибору. Так само, як і з машиною, ніхто не може диктувати людині залишати її собі, чи продати — адже це його персональна власність. Після вступу до ЄС Словаччина запровадила перехідний період на три роки, коли не можна було продавати сільськогосподарську землю іноземцям. Після його скасування ми не побачили масового скуповування землі іноземцями», — резюмував він.

* * *

«Емфітевзис і оренда не мають таких істотних відмінностей, щоби наявність обох правових інструментів сприяла розвитку бізнесу і задоволенню їхніх прав. — Підбив підсумки засідання голова Комітету підприємців АПК при ТПП України Олег Юхновський. — Продажу права оренди та емфітевзису властиві однакові риси, тому одночасна їхня наявність у законодавстві України недоцільна».

За його словами, існують ще, як мінімум, дві великі загрози, які несе законопроект №4010а в недопрацьованому вигляді. По-перше, він дає можливість іноземцям «вичавити» українських аграріїв з власної землі. По-друге — відкриває простір для земельних спекуляцій: відповідно до проекту, можна орендувати землю за низькою ціною, а потім продавати своє право оренди значно дорожче.